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Mode d'emploi pour réviser un loyer

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Fréquence, calcul, montant, délai : la révision d'un loyer répond à des règles précises.


Le point sur les modalités prévues par la loi :

Location vide ou meublée, la révision du loyer est possible une fois par an à condition d'être prévue dans le bail. Le contrat doit ainsi préciser la date de révision - souvent la date d'anniversaire du contrat ou, à défaut, la révision se fait au terme de chaque année de contrat.

Prévue au contrat, la demande de révision est de droit, qu'elle donne lieu à une majoration ou à une minoration du loyer selon la variation de l'Indice de référence des loyers. Ainsi, le propriétaire comme le locataire peut en faire la demande, ou doit l'accepter si elle vient de l'autre partie.

En revanche, si le bail ne prévoit pas la révision du loyer, celui-ci reste le même pendant toute la durée du bail.
 

Calcul : Indice de référence des loyers (IRL)

Pas de place à une majoration du loyer au gré du propriétaire. La règle est la même pour tous, avec l'IRL comme base de révision imposée par la loi. Cet indice est publié quatre fois par an (avril/juillet/octobre/janvier) par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

La revalorisation du loyer ne peut excéder la variation annuelle de cet indice. L'IRL pris en compte est en général le dernier indice publié à la date de signature du bail. Toutefois, le contrat de location peut préciser la date de référence dont l'IRL va être appliqué. Par exemple, s'il indique une révision sur la base de l'indice du 4e trimestre 2016, il s'agit de la période entre les publications de janvier 2017 et d'avril 2017 de l'indice - et non le 4e trimestre de l'année civile 2016.

Le calcul du loyer révisé prend en compte le loyer hors charges. Il se fait selon la formule suivante : loyer en cours multiplié par l'IRL du trimestre de référence, le tout divisé par l'IRL du même trimestre l'année précédente.
 

Demande de révision : attention aux délais

La demande de révision se fait par courrier (le recommandé n'est pas obligatoire) et rappelle la clause du contrat et le calcul sur la base de l'IRL. Ce courrier doit être envoyé avant la date de révision. En effet, en cas de retard dans la demande de révision du loyer, il n'est pas possible d'exiger la révision sur les mois de loyer entre la date contractuelle et la date réelle de la demande :

Dans un délai d'un an après la date de révision prévue au contrat, le propriétaire peut faire la demande de révision pour l'année en cours. Par contre, les mois de révision perdus par le retard ne peuvent être demandés rétroactivement.

Plus d 'un an après la date de révision fixée au contrat, la loi considère que le propriétaire a renoncé au bénéfice de cette révision pour l’année écoulée. Rien ne l'empêche de faire la demande de révision de loyer pour l'année suivante, par contre la révision pour l'année "oubliée" est définitivement prescrite et ne peut pas être récupérée.
 

 
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