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Propriétaire bailleur : connaître les règles de validité de la caution

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L’acquisition d’un bien se poursuit souvent par sa location pour le rentabiliser. Le propriétaire bailleur peut demander une caution à son locataire, à condition de bien respecter les règles qui assurent sa validité.


Le recours à une caution apporte au propriétaire une garantie supplémentaire du paiement des loyers. Ainsi, le garant s'engage à régler tout impayé du locataire. Toutefois, la caution ne s'applique pas d'office et doit répondre à un formalisme précis.
 

Les cas où la demande de caution n'est pas possible

Le propriétaire bailleur ne peut pas demander de caution s'il a souscrit à une assurance garantissant les obligations locatives. La loi considère qu'il bénéficie d'une double garantie s'il active également la caution d'un garant du locataire, ce qu'elle n'autorise pas dans un bail d'habitation.

Autre cas de figure où la caution ne peut pas être exigée : le bailleur est une personne morale. Trois exceptions existent toutefois : si le bailleur est une Société Civile Immobilière exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, si le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur et si le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale.
 

Les formalités qui assurent la validité de la caution

L'acte de cautionnement doit répondre à un certain formalisme, sous peine de nullité. A commencer par sa forme, obligatoirement à l'écrit de la main du garant. Ce dernier doit confirmer noir sur blanc plusieurs éléments :

• La nature et le montant de l'engagement (en chiffres et en lettres)
• La durée de l'engagement (durée du contrat et du nombre de ses renouvellements couverts)

Pour un bail soumis à la loi de 1989 s'ajoutent:
• La connaissance par le garant de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée
• Le montant du loyer et les conditions de sa révision doivent précéder sa signature
• L’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui porte sur le terme auquel prend fin la caution - à recopier par le garant

 

Durée, type de dette : jusqu'où va la garantie de la caution ?

La caution peut couvrir des impayés du locataire autres que ceux portant sur le loyer - par exemple réparations locatives. L'acte de cautionnement doit alors préciser l'étendue de l'engagement du garant, ce pour un montant indéterminé. A défaut, en cas de litige, la caution ne sera tenue qu'à ce qui est chiffré.

Si la durée de l'engagement n'est pas prévue dans l'acte de cautionnement, elle est alors à durée indéterminée et prend fin au terme du contrat de location ou de son renouvellement prévu. A noter qu'une caution à durée indéterminée peut être résiliée à tout moment par la caution.

Bon à savoir également : même après la résiliation de la caution, le garant est engagé à payer les dettes que le locataire a contractées pendant la période de validité de la caution.
 

 
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