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L'avocat des créanciers autres que les saisissants et l'avocat de l'adjudicataire

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Dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, l'avocat peut intervenir dès l'origine en sa qualité de conseil du poursuivant.

Celui-ci, bénéficiant d'un titre exécutoire qu'il a contrôlé, d'un mandant dont il a apprécié la qualité et d'un débiteur dont il a repéré le statut, va aussi rencontrer, au cours du développement de la procédure, deux autres catégories de confrères permettant de maintenir un équilibre ainsi entre toutes les parties.

En effet, depuis l'Edit des Criées de François Ier de 1535 et malgré l'évolution des procédures quant à leur forme contingente au cours des siècles, il est généralement admis que le créancier poursuivant, qui a pris le risque, mesuré mais néanmoins important, d'engager une procédure d'expropriation forcée à l'égard d'un débiteur, a vocation à en maîtriser seul le développement.

Néanmoins, il est sous le contrôle du saisi qui peut former des incidents soit dès la délivrance du commandement, soit pour l'audience d'orientation mais il est aussi sous celui des autres créanciers qui se trouvent paralysés dans l'exercice d'un droit de poursuite dès lors qu'ils ont pu repérer qu'a été publié un commandement expropriatif auprès du service de la publicité foncière.
La première démarche de l'avocat du créancier et de celui contacté par le débiteur doit être de lever un "état sur formalité" qui lui permettra de repérer tous les intervenants potentiels qui ont pris l'initiative d'inscrire in titre quelconque ou une sûreté, provisoire ou définitive, légale ou judiciaire, qualifiée de privilège de prêteur de deniers ou dégénérée.

La seconde démarche sera d'aviser officiellement les "créanciers inscrits". S'il s'agit de créanciers, il leur sera fait sommation d'avoir à déclarer leurs droits actuels.

Le code des procédures civiles d'exécution, qui a repris "à droit constant" les disposition de l'ordonnance du 21 AVRIL 2006 et de son décret d'application, organise les modalités des dénonciations qui doivent être réalisées a priori au plus tard le 5ème jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation effectuée par ailleurs entre les mains du débiteur et bien évidemment également du tiers-détenteur si nous sommes dans un tel contexte.

Le législateur a pris la peine d'indiquer que ladite dénonciation vaut assignation à comparaître pour l'audience d'orientation dont le calendrier sera donc désormais connu pour qu'il puisse déterminer et contrôler l'évolution de la situation concernant les biens concernés.

La dénonciation doit indiquer précisément les lieu, jour et heure de l'audience d'orientation et fait sommation en tant que de besoin de prendre connaissance du cahier des conditions de vente.
Celui-ci est consultable au greffe du juge de l'exécution où il a été déposé depuis au plus tard 5 jours après la date de l'assignation et aussi au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant qui devra ainsi s'adapter à l'accueil du public, ce qui, concrètement, participe d'une certaine volonté de transparence mais suscite à l'évidence une complication à divers égards alors qu'en revanche, le greffe est parfaitement adapté, avec un personnel de qualité, pour une mise à disposition incontestable et un contrôle tout autant neutre que méticuleux à tous égards.

Ladite notification indiquera la mise à prix retenue à titre confirmatif puisqu'elle se trouve déjà dans le cahier des conditions de vente mais surtout comportera une "sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi".

Le législateur est assez exigeant à cet égard puisqu'il prévoir que cela doit être "en principal, frais et intérêts échus avec l'indication du taux des intérêts moratoires".

Le créancier bénéficiant d'une telle sûreté a donc intérêt à être vif et précis pour éviter d'être sanctionné par une disqualification de sa sûreté lors de la distribution et ce par anticipation même s'il peut évidemment envisager ultimement une saisie attribution sur un éventuel reliquat.
Pour l'instant, la démarche est réalisée par un "acte d'avocat déposé au greffe du jugement de l'exécution".

Qu'il s'agisse d'un acte avec constitution spécifique invitant le greffe à le noter et à ainsi ne rendre des décisions qu'en sa présence ou que l'on considère qu'à lui seul il est suffisant sans qu'il faille le doubler autrement, il doit en tous cas être en principe "accompagné d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription".

Cela peut poser des problèmes techniques de recherches comptables et factuelles que, tant bien que mal, l'avocat du créancier inscrit, avec l'aide de son client, essayera néanmoins de surmonter.
Le tout doit être dénoncé le premier jour ouvrable suivant la déclaration au créancier poursuivant en exploitant ses coordonnées notées par anticipation dans la sommation.

Il doit y être procédé également vers le débiteur dans les mêmes formes, c'est-à-dire par acte du palais ou par signification, ce qui peut parfois se révéler être une course contre la montre notamment s'il faut en effectuer la traduction.

Enfin, un certain nombre d'articles techniques doivent être expressément reproduits tel que celui du délai de 2 mois pour y procéder avec une possibilité d'être relevé de l'expiration du délai par une ordonnance spécifique du juge ou encore le fait que toute contestation doit être déposée au greffe du juge de l'exécution sous la signature d'un avocat local.

La tâche du créancier parait simplifiée par le fait que la dénonciation aux créanciers inscrits peut aussi être réalisée au domicile élu dans les bordereaux d'inscription et que les destinataires peuvent être aussi les héritiers "collectivement sans désignation des noms et qualités respectives".

Bien évidemment aussi, lorsque l'hypothèque est postérieure à l'audience d'orientation, un autre schéma salvateur est prévu par le législateur pour ce nouveau créancier.

Ne doit pas être négligée non plus une autre qualité sous laquelle un avocat peut intervenir plus spécialement au nom du potentiel adjudicataire.

Celui-ci est important en matière de saisie ainsi que pour toute vente aux enchères dont l'intervention est cadrée tant par le législateur que par la jurisprudence et les règles ordinales.
Tout d'abord, il ne pourra intervenir ni pour le débiteur saisi, ni pour les auxiliaires de justice qui sont intervenus à titre quelconque dans la procédure, ni au profit des magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie.

En outre, il doit être inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie sauf exception particulière souvent citée à titre purement anecdotique.
Le plus important est que l'avocat qui portera des enchères ne peut le faire qu'étant titulaire d'un mandat unique.

Cela met fin à toutes les hésitations qui avaient pu naguère exister et permet, même s'il n'y avait pas de malice nécessaire en amont, d'éviter toute ambiguïté, notamment de conflits d'intérêts potentiels.

L'avocat, avant de porter des enchères, doit se faire remettre par son mandant et contre récépissé soit une caution bancaire irrévocable, soit un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente.
Le montant est de 10 % de la mise à prix sans que cette garantie puisse être inférieure à 3.000 euros.

Le récépissé reproduit les dispositions légales pour maintenir une transparence absolue au profit de celui qui va porter des enchères et qui traditionnellement est qualifié très sérieusement d'"amateur".

Des modalités pratiques peuvent être l'objet d'aménagements dans la limite des dispositions légales, étant précisé que néanmoins la somme en cause est restituée a priori dès l'issue de l'audience à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire.

A titre de sanction, par anticipation, stimulante, le législateur a prévu que lorsque l'adjudicataire est défaillant, les sommes versées ou la caution apportée restent acquises aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour être distribuées en même temps que le prix de l'immeuble, ce qui interdit a priori tous prélèvements de toutes natures de façon intermédiaire tant que l'opération de l'adjudication n'est pas parachevée.

Les enchères sont pures et simples et chacune doit couvrir celle qui la précède. Elles sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère portée.
Comme la nullité des enchères ne peut être soulevée qu'à l'audience même de façon verbale mais quand même par avocat, on peut considérer que la sérénité doit y présider sans contestation ultérieure.

Le législateur a prévu l'hypothèse d'une modification de la mise à prix avec un retour à celle initialement convenue et surtout le fait que l'avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l'identité de son mandant "avant l'issue de l'audience" avec faculté d'ajustement dans la foulée si nécessaire.

Ainsi, l'avocat qui porte des enchères doit être spécialement vigilant pour commenter par anticipation à son client le mécanisme en cause, les obligations prévisibles ainsi que les conséquences qui résultent du cahier des conditions de vente avec les possibilités de substitution, de préemption et notamment de surenchère dans le délai de 10 jours outre enfin les conséquences financières de toutes natures susceptibles d'être encourues.

Elles sont assez analogues à celles de l'ancienne "folle enchère" devenue de façon plus pudique mais moins parlante l'aléa d'une "réitération" en cas de carence de celui qui a cru pouvoir porter son dévolu sur un bien et ne respecte pas les engagements qu'il a pourtant souscrits implicitement et nécessairement pour reprendre la formule traditionnelle de la cour de cassation.

Des règles déontologiques prudentes s'ajoutent au fait que l'avocat doit être exigeant pour détenir aussi la preuve de la solvabilité potentielle de celui-ci, n'ayant pas vocation à encourager quelque malice que pourrait envisager notamment le saisi lui-même par personne interposée.

Il engagerait sa responsabilité civile professionnelle et, bien évidemment, des poursuites déontologiques complémentaires ou parallèles pourraient être aussi mises en place.

Après l'adjudication prononcée, le paiement du prix, la publication du titre et les modalités d'exécution notamment au titre de l'expulsion potentielle font l'objet de dispositions là aussi d'ordre public caractérisant une telle procédure.

 

 
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