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Prêts immobiliers et sécurisation de l'emprunteur

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Tout banquier se doit, lorsqu’il consent un financement, de conserver à l’esprit deux principes fondamentaux :

- la meilleure façon de prévenir la défaillance d’un emprunteur réside dans la juste appréhension de sa situation à l’octroi du prêt et dans la mise en place des mécanismes permettant de sécuriser au mieux son projet,
- un client en difficulté reste un client.

Ces règles s’imposent, plus qu’à tout autre, au prêteur social vers lequel se tourne prioritairement une clientèle fragile exclue des circuits traditionnels du financement : personnes à revenus modestes, employés sous contrat à durée déterminée, intermittent du spectacle, ...
 

Octroi et sécurisation du prêt


A l’appui de sa demande de prêt, l’emprunteur est requis de fournir au prêteur l’ensemble des informations sur son projet immobilier, sa situation professionnelle et familiale, ses revenus, l’état de son endettement et celui de son patrimoine. Rappelons qu’en l’absence d’un fichier sur l’endettement des particuliers dont la création avait été prévue par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative au crédit à la consommation avant d’être in fine censurée par le Conseil constitutionnel qui reconnaissait pourtant qu’en voulant créer ce fichier « le législateur poursuivait un motif d’intérêt général de prévention des situations de surendettement », ces informations demeurent toujours fondées sur les seules déclarations de l’emprunteur et les justificatifs qu’il est tenu de présenter de bonne foi et de manière exhaustive et transparente.

Le prêteur doit, pour sa part, s’assurer, dans la limite des moyens qu’il est autorisé à mettre en œuvre, de l’exactitude et la cohérence des informations fournies et de l’authenticité des documents qui lui sont présentés. Il est en outre astreint, vis-à-vis de son client, à un devoir général d’information, de conseil et de mise en garde. Ces notions, dégagées au fil du temps par la jurisprudence ont été considérablement élargies ces dernières années au-delà parfois du raisonnable. Ces obligations s’imposent également au banquier vis-à-vis des cautions de l’emprunteur.

Une fois en possession des informations fournies par l’emprunteur, le prêteur prend sa décision d’octroyer ou nom le crédit - souvent dans le cadre d’un système de « scoring » interne - en se basant sur des éléments tels que l’adéquation du projet aux revenus disponibles ou futurs de l’emprunteur, son taux d’endettement ou, de manière plus pertinente, sur son taux d’effort défini comme le montant maximum qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de son prêt compte tenu de ses revenus et charges présentes et, dans la mesure du possible, futures.

L’application de critères stricts et objectifs à l’octroi du prêt assure un niveau élevé de sécurité. Le respect de la déontologie professionnelle et du devoir de conseil demeurent les garants d’une politique responsable en matière d’octroi de crédit.

Le principe de l’octroi du prêt étant acquis, un certain nombre de mécanismes peuvent être mis en place afin de sécuriser l’emprunteur et sa famille. Il s’agit principalement de contrats d’assurances obligatoires ou facultatives : assurance décès, invalidité, pertes d’emploi, protection revente couvrant le remboursement du capital restant dû du prêt non couvert par le prix de revente du bien ou encore de dispositions contractuelles permettant de suspendre momentanément le paiement des échéances en cas de difficultés passagères ou de réduire le montant des échéances en cas de baisse durable de revenus moyennant le rallongement de la durée du prêt. Enfin, l’une des sources de déstabilisation de l’emprunteur constatées par le passé résidait dans la vente de prêts à taux révisables, moins coûteux lors de leur mise en place que des prêts à taux fixes mais qui pouvaient très vite augmenter significativement la charge de l’emprunteur lorsque les indices de référence auxquels ces taux variables étaient adossés devenaient durablement orientés à la hausse. L’un des moyens de limiter ces coûts réside alors dans l’introduction, aux conditions du prêt, d’un « cap », permettant à l’emprunteur de bénéficier pleinement de la baisse des taux mais de ne pas être atteint, au-delà d’un certain seuil, par les hausses de l’indice de référence.
 

Un client en difficulté reste un client


Les prêts à la consommation - dans la mesure où ils n’entrainent pas l’endettement durable de l’emprunteur – sont d’une durée généralement courte. Les prêts immobiliers, en revanche, sont consentis pour des durées beaucoup plus longues pouvant atteindre vingt cinq à trente ans. Les conditions existantes à l’octroi du prêt et sur la base desquelles le prêteur a fondé sa décision peuvent, sur une période aussi longue, évoluer défavorablement. Ainsi, il est statistiquement acquis que, sur la période d’amortissement d’un prêt immobilier à vingt cinq ans, l’emprunteur sera inévitablement frappé par ce qu’il est convenu d’appeler un accident de la vie tel que perte d’emploi, baisse de revenus, divorce ou décès du conjoint, charges non anticipées ou surendettement via des crédits à la consommation souscrits par ailleurs.

Il importe dans ces conditions que le prêteur puisse assurer une veille active sur son client. Si cette veille demeure relativement aisée lorsque l’emprunteur a domicilié son compte courant chez le prêteur, il en va tout autrement dans le cas contraire. Il appartient donc au prêteur d’entretenir avec l’emprunteur des contacts réguliers lui permettant de suivre l’évolution de sa situation financière et d’anticiper d’éventuelles difficultés à venir. L’expérience a montré qu’il s’écoule généralement un délai de six mois entre l’apparition des difficultés rencontrées par l’emprunteur et la survenance du premier incident de paiement sur le prêt immobilier. Une anticipation de cet incident dans le cadre d’un dialogue régulier avec l’emprunteur permet au prêteur de mettre rapidement en place les mesures nécessaires au redressement de la situation.

Lorsque l’incident de paiement sur le prêt immobilier apparaît à son tour, il convient de réagir très rapidement afin d’étudier, amiablement et de bonne foi, avec l’emprunteur, les solutions permettant d’enrayer une aggravation de sa situation. Le processus de recouvrement doit alors viser à adapter progressivement les actions à entreprendre à la situation de l’emprunteur et à sa collaboration. La phase amiable peut consister en un étalement des arriérés, une suspension provisoire des échéances, une réduction du montant des mensualités ou un rééchelonnement de la durée du prêt. Une phase plus coercitive telle que la saisie sur les actifs de l’emprunteur pourra s’avérer ultérieurement nécessaire mais, dans tout les cas, il conviendra de faire admettre à l’emprunteur dont la situation est gravement voire irrémédiablement obérée qu’une vente amiable du bien donné en garantie doit alors être retenue plutôt que de s’orienter sur une vente à la barre qui risque d’être fort coûteuse pour les deux parties.

Une démarche responsable lors de l’octroi du prêt, un suivi régulier et l’anticipation des difficultés de l’emprunteur, une vente amiable du bien avec, dans certains cas, possibilité pour l’emprunteur de se porter acquéreur et maintien de l’emprunteur dans les lieux en qualité de locataire, c'est-à-dire, en résumé, l’intérêt bien compris de chacune des parties devront être recherchés tout au long de cette aventure que constituent les relations entre l’emprunteur et le prêteur.

En ce sens, la sécurisation de l’emprunteur garantit celle du banquier qui, lui – faut-il le rappeler - ne fait jamais que reprêter l’argent des autres, celui qu’il a reçu en dépôt de ses clients ou qu’il a emprunté sur les marchés dont il reste comptable et qu’il sera , lui, tenu, quoiqu’il arrive, de rembourser.

 

 
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