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Locaux professionnels : et si vous investissiez ?

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La rentabilité des investissements en locaux professionnels est plus intéressante que celle de l’immobilier d’habitation. Les dirigeants d’entreprise ou entrepreneurs optent souvent pour cet investissement patrimonial. Ont-ils raison ?


Un chef d’entreprise peut détenir son patrimoine immobilier professionnel de deux façons : soit dans le cadre de l’entreprise, lorsque le patrimoine immobilier est inscrit à l’actif du bilan ; soit dans son patrimoine privé. La détention peut se faire directement ou par le biais d’une société tierce, et cela dans les deux cas.

On distingue différents éléments à prendre en compte lors du choix du scénario le plus favorable : la destination du bien, sa dimension patrimoniale à terme ou la spécificité de l’immeuble par rapport à l’activité ; le financement et notamment les garanties demandées par les crédit-bailleurs ou les banquiers ; le régime fiscal le plus intéressant ; et surtout les objectifs du dirigeant au terme de l’investissement, cession ou transmission familiale.
 

1/ L’acquisition

Acquérir un bien immobilier professionnel est intéressant pour plusieurs raisons. La spécificité de l’immeuble qui en fait un élément de l’exploitation à part entière contribue à la valorisation du patrimoine professionnel et ne peut se concevoir de manière autonome. Pour autant, le bien peut être sorti du bilan et peut être propriété d’une SCI détenue par la société d’exploitation. Le financement est parfois plus facile à obtenir, notamment lors du début de l’activité, quand le banquier peut asseoir sa garantie sur l’activité même de l’entreprise, les garanties personnelles du dirigeant, étant, à ce moment-là, insuffisantes pour rassurer le banquier ou le financier. Si le dirigeant souscrit un pacte Dutreil afin de limiter sa base taxable. La détention de l’immobilier dans l’entreprise permettra d’en bénéficier.
 

La détention privée, c’est mieux !

Investir dans un capital immobilier de sa société est la meilleure méthode de créer une passerelle entre les deux patrimoines en permettant à l’activité de financer un patrimoine qui a vocation à rester privé. Par ce biais, de véritables stratégies de patrimoine sont décidées comme des donations en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit qui pourront être réalisés sur ces biens, notamment quand l’endettement limite la valeur des actifs. Ce choix offre l’option au chef d’entreprise de créer des charges et des intérêts d’emprunts déductibles. Parmi les autres atouts, on observera une meilleure protection du patrimoine des créanciers de l’entreprise, l’option de préserver la capacité financière de l’entreprise pour réaliser d’autres investissements.
 

Le démembrement, une solution mixte

Le principe de l’acquisition en démembrement permet la dissolution de l’usufruit de manière temporaire, entre quinze et vingt ans, confié et financé par l’exploitation et amorti durant la période de la nue-propriété acquise à titre privé, en direct ou via une SCI (avec ou sans les enfants). L’objectif, à terme, est de récupérer la pleine propriété du bien dans le patrimoine privé. En dehors de critères fiscaux favorables, le choix doit être fixé sur le risque d’entreprise, la capacité d’emprunt, la spécificité du bien à acquérir et la stratégie de transmission à terme.
 

Régime fiscal et acquisition

- Si la capacité d’épargne du chef d’entreprise est faible, mais que la rentabilité du bien est élevée, supérieure à 7%, il sera judicieux de privilégier une structure à l’IS, moins gourmande en termes d’épargne.
- En cas d’absence de liquidités ou d’apports, la société soumise à l’IS rendra possible, plus facilement, un plan de financement viable.
- Si le dirigeant à des apports, et que la rentabilité du bien, cette fois, est plus faible, autour de 4 ou 5%, il conviendra de privilégier un crédit in fine dont les intérêts viendront en déduction des revenus locatifs. L’acquisition à l’IR sera alors intéressante.
 

2. La phase de transmission

Cession à un repreneur ou transmission familiale, le destin est différent pour l’immobilier professionnel. Dans le cadre d’une transmission intrafamiliale, par exemple, lorsque tous les enfants ne sont pas repreneurs, la détention d’actifs immobiliers dans le patrimoine privé permet au chef d’entreprise d’organiser un partage des actifs entre les repreneurs de la société et les autres héritiers. Attention toutefois au risque de faire naître dans des intérêts divergents entre les enfants. De même, la détention de l’immobilier dans la société d‘exploitation peut rendre plus difficile la vente de l’entreprise, car les repreneurs doivent acquérir non seulement l’activité, mais également les locaux. Les biens immobiliers moins rémunérateurs, pèsent sur la valeur totale de l’entreprise avec une rentabilité qui peut être inférieure à l’activité.
Enfin, si le patrimoine immobilier est détenu par l’entreprise, il pourra être sorti par anticipation d’une cession du patrimoine professionnel. Ainsi, la sortie pourra se faire par une distribution de dividendes en nature, une réduction de capital, un apport à une structure ou une cession. Elle entraînera à ce moment-là des coûts fiscaux qu’il faudra estimer.
 

Régime fiscal et cession

- Détention IR : l’entrepreneur pourra bénéficier du régime fiscal de la plus-value des particuliers qui octroie une exonération de la plus-value pour les biens détenus depuis plus de vingt-deux ans et trente ans pour les prélèvements sociaux.
- Détention IS : l’entrepreneur doit céder les titres de la société propriétaire pour percevoir le produit de la cession, sinon les liquidités sont enfermées dans la structure juridique et doivent être gérées dans ce cadre. Régime de droit commun pour la société d’exploitation, pas de régime de faveur pour les SCI à l’IS.
 

Le meilleur scénario pour investir dans son local professionnel ne se trouve qu’en analysant chaque opportunité. Il ne faudra pas changer ensuite la destination du bien. Avant d’opter pour une solution, analysez bien les impacts sur la fiscalité à court terme, mais aussi au moment de la cession. Bon investissement.
 

 
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