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Comment fixer un loyer dans les règles ?

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Comment fixer un loyer dans les règles

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Pas simple de naviguer dans la réglementation sur les loyers. Entre encadrement des loyers appliqué puis annulé à Lille et Paris et encadrement des loyers à la relocation dans plus de 1 000 communes, le bailleur peut se perdre. Le point sur les règles en vigueur :


Un premier loyer librement fixé

Les bailleurs sont libres de fixer le loyer de leur choix quand ils louent leur bien pour la première fois ou suite à une vacance de plus de 18 mois ou de gros travaux dans le logement. Dorénavant, la règle vaut aussi à Paris et Lille suite à l'annulation de l'encadrement des loyers dans les deux villes. Ainsi, aucune limitation réglementaire ne s'applique à un premier loyer. Par contre, le bon sens et le marché immobilier doivent orienter la réflexion sur le juste loyer. En effet, les locataires sont aujourd'hui des consommateurs très informés qui connaissent les prix du marché et n'accepteront pas de payer un loyer surestimé. Pour trouver preneur, le bailleur doit donc fixer un loyer en accord avec ceux pratiqués pour des biens similaires dans la même zone.
 

Révision en cours de bail

La révision du loyer ne peut se faire qu'une fois par an, en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) et à condition d'être prévue dans le bail. La demande de révision se fait par courrier avant la date de révision indiquée dans le bail. En cas de retard, impossible d'exiger la révision sur les mois de loyer entre la date contractuelle et la date réelle de la demande.
 

Le loyer à la relocation

Il est soumis à un encadrement dans 28 agglomérations, soit plus de 1 000 communes, depuis 2012. Dans ces villes, lorsqu'un logement fait l'objet d'une relocation, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il peut au mieux être révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). La règle s'applique aux relocations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Résultat : les loyers sont contenus, voire bloqués d'année en année.
 

Le cas des baux signés depuis 2015 à Paris et Lille

Ces contrats signés alors que l'encadrement des loyers était en vigueur ne peuvent être remis en cause. Aussi, impossible de réajuster le loyer en cours de bail. Une fois le locataire parti, les bailleurs n’ont plus à respecter les plafonds imposés par la Préfecture lorsqu’ils signent un nouveau contrat. Ils n'ont pour autant que peu de marge de manœuvre puisque s'applique toujours l'encadrement des loyers à la relocation.
 

 
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