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Investissement : les résidences seniors, filon de l'or gris

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Les résidences de services pour personnes âgées se développent avec une population vieillissante. Elles offrent une opportunité d'investissement locatif assorti d'avantages fiscaux et de revenus réguliers. Le point sur les critères d'une bonne acquisition et sur les règles d'imposition.


Selon l'INSEE, les personnes âgées représenteront un tiers de la population d'ici 2025. C'est pourquoi les logements adaptés aux seniors se développent. Leur caractéristique : une offre de services d'accompagnement pour faciliter la vie quotidienne. Ainsi, un logement loué dans une résidence sénior constitue une location meublée en copropriété avec services hôteliers.
 

Choisir un bien en résidence senior

L'emplacement d'une résidence pour personnes âgées est un premier critère à prendre en compte. Le bien sera d'autant plus valorisé qu'il offre une proximité aux transports, aux infrastructures, aux commerces. L'idéal reste un emplacement en centre-ville.

Mieux vaut privilégier des surfaces de 30m2 minimum pour trouver preneur. Un logement en dessous de cette superficie reste petit pour des seniors toujours autonomes et actifs.

Le prix d'acquisition doit être ajusté au marché local du neuf, sachant que les parties communes (salon, jardin, salle de gymnastique, entre autres) justifient une majoration de 10 à 15%.

Enfin, pour assurer le meilleur retour sur investissement, il faut prendre connaissance des charges de copropriété et des règles de répartition des travaux. On évite ainsi toute mauvaise surprise liée à des charges excessives pouvant grever le rendement du bien.
 

Rendement garanti autour de 4%

Dans la mesure où il s'agit d'une location meublée, les loyers en résidence senior ne sont pas taxés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet d'amortir le bien. Si le montant des loyers perçus est inférieur à 23 000 euros, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les revenus locatifs.

Au-delà de ce seuil, si les revenus locatifs dépassent 50% des revenus du propriétaire, il est considéré comme professionnel à condition de s'inscrire au registre du commerce comme loueur en meublé. Il peut alors bénéficier en plus d'une exonération d'ISF sur ses biens meublés.

De plus, la gestion locative d'un bien en résidence senior est d'office confiée à l'exploitant de la résidence qui le sous-loue. Le versement régulier des loyers est ainsi garanti. Quant au loyer, il s'ajuste au marché local avec une révision annuelle selon l'indice des loyers. Ainsi, grâce à ses divers atouts, l'investissement locatif en résidence senior permet de générer des revenus complémentaires, par exemple pour préparer sa propre retraite.
 

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