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Estimer correctement un bien, un facteur de succès dans les enchères

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Pour le candidat à l'achat, l'estimation du bien fixe l'enchère maximale qu'il est prêt à assumer. Loin des mises à prix volontairement basses, l'estimation doit tabler sur les critères reconnus sur le marché, que la concurrence ne manquera pas d'étudier. Plus l'estimation est juste et réaliste, plus la mise de l'enchérisseur a de chance de l'emporter.


Oublions l'achat à prix cassé aux enchères : les biens finissent par partir à leur juste valeur sur le marché. L'acheteur doit donc prévoir une enveloppe digne du bien mis à prix. Une stratégie d'estimation efficace et à portée de main consiste à étudier le prix de vente de biens similaires. A condition de bien faire le tour des différents critères qui pèsent dans la balance.
 

La nature du bien

Il va sans dire que la valeur d'un bien diffère selon sa catégorie : appartement, hôtel particulier, maison de ville, atelier d'artiste, loft, maison avec terrain ...
Les qualités intrinsèques du bien comptent également. Par exemple, des matériaux de qualité (marbre, parquet), l'agrément d'une terrasse ou d'un jardin font grimper le prix. De même, la valeur monte avec l'étage : les biens surélevés ont la cote (ascenseur indispensable).
 

L'adresse

La commune mais aussi le quartier, voire la rue elle-même, donnent plus ou moins de valeur au bien. Pour prendre la mesure de l'aura d'une adresse, rien de tel qu'un tour des vitrines des agences immobilières du quartier. Un simple passage à pied permet aussi de se faire une bonne idée de l'endroit.
 

L'environnement

Tout ce qui se situe autour du bien joue sur sa valeur. Un bien gagne de bons points quand il se situe à proximité des transports en commun (station de métro, arrêt de bus, gare ...) et d'installations pratiques type parkings, écoles, commerces. Espaces verts, vue prisée sur un monument ou un paysage sont d'autres facteurs valorisants. A contrario, certains éléments peuvent dévaluer le bien : mitoyenneté, nuisances sonores, passage de trains, d'avions...

Ces caractéristiques permettent de situer le prix auquel le bien peut raisonnablement être vendu sur le marché immobilier reflété dans les autres annonces. Le candidat à l'enchère doit toutefois poursuivre ses calculs pour évaluer l'enveloppe globale de son projet. Au prix du bien s'ajoutent en effet des frais annexes.
 

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