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L'état des lieux, une précaution indispensable en location

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Le rôle de propriétaire bailleur demande une bonne dose d'anticipation pour éviter les litiges. A ce titre, l'état des lieux d'entrée et de sortie d'un locataire constitue un document de référence pour éviter les désaccords. La précision est de mise.


Quand un locataire quitte le bien loué, la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie permet de vérifier que le locataire a respecté ses obligations d'entretien et n'a rien dégradé. Si c'est le cas, son dépôt de garantie lui est restitué sous deux mois après la date de remise des clés.

S'il y a litige, l'état des lieux détermine la responsabilité de chaque partie en termes de dégradations, sachant que les dégradations liées à la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Le propriétaire peut par contre faire une retenue sur le dépôt de garantie du locataire au titre des dégradations qui lui incombent.
 

Que prévoir dans l'état des lieux ?

L'état des lieux se fait à l'écrit, en deux exemplaires à conserver par chaque partie. Il décrit le logement et les équipements inclus pièce par pièce. Il demande de la précision et prévoit que chaque partie annote ses remarques. Tout doit être passé en revue - sols, murs, plafonds, prises électriques, fenêtres... Il inclut également le relevé des compteurs énergétiques.
 

La question des frais pour réaliser un état des lieux

Réalisé à l'amiable entre propriétaire et locataire, l'état des lieux ne génère pas de frais.
Si un intermédiaire intervient - une agence immobilière le plus souvent - le locataire peut être sollicité pour contribuer au paiement des frais. Dans ce cas, la somme qu'il paie est définie par la superficie habitable du logement et reste inférieure au montant réglé par le bailleur.

Quand un désaccord persiste sur l'état des lieux, un huissier peut intervient pour réaliser le constat d'état des lieux. Dans ce cas, ses honoraires sont divisées à parts égales entre propriétaire et locataire.
 

Nouveautés introduites par la loi ALUR de mars 2014

Le locataire peut compléter l'état des lieux d'entrée jusqu'à 10 jours après sa réalisation. Pour les éléments de chauffage, le délai s'étire maintenant à un mois après la date de l'état des lieux d'entrée.

La loi ALUR impose dorénavant un état des lieux d'entrée et de sortie dans le cas de locations meublées. Il convient alors d'enregistrer l'inventaire du mobilier et autres éléments mis à disposition dans le logement - par exemple la vaisselle.

Concernant la vétusté des équipements, la loi ALUR a introduit une grille qui attribue une durée de vie théorique par type d'équipement. L'objectif: éviter au locataire de porter le coût d'une usure normale en cas de réparation, ce par l'abattement d'un coefficient sur le prix de la réparation en cas de dégradation.
 

 
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