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La vente et l’achat d’un bien en viager

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Avec une longévité de plus en plus longue, la vente d’appartement ou de maison en viager peut être la bonne solution pour les seniors.


Leur trésorerie est assurée, avec une partie du prix payé comptant, qu’on appelle « le bouquet », et une autre sous forme de rente payée jusqu’à la fin de la vie du vendeur.
 

La vente en viager

Contrairement aux ventes classiques, qui entraînent l’obligation de quitter les lieux, le vendeur en viager peut demander à rester dans son bien jusqu’au moment de son décès.

Le viager peut donc être « occupé » ou « libre ».

La vente en viager se fait toujours devant notaire et l’acte de vente comporte un « privilège du vendeur » et une clause résolutoire pour annuler la vente si l’acheteur ne respecte pas ses obligations.

Le viager peut être sur un couple, propriétaire du bien.

Dans ce cas, le paiement de la rente se fera jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Ce type de vente reste statistiquement minime dans l’ensemble des transactions en France.

Le viager permet pourtant de disposer d’un capital et d’un revenu sûr et revalorisé jusqu’au décès, avec l’assurance de ressources financières régulières.

Il est de plus, déchargé de toutes les charges de propriété, celles-ci étant totalement supportées par l’acheteur (taxe foncière, gros travaux, honoraires de syndic…).

Comme tout locataire il règle ses charges d’occupation : eau, électricité, taxe d’habitation.

En contrepartie, les héritiers n’auront aucun droit sur le bien. Si le crédirentier quitte le logement, par exemple pour résider en maison de retraite, il peut le mettre en location.
 

L’achat en viager

Du fait qu’il ne débourse que le bouquet, il évite bien souvent un emprunt bancaire.

C’est aussi pour lui une opportunité de réaliser une bonne affaire éventuellement, avec une décote pour occupation si le vendeur reste sur place.

Par contre il s’engage à long terme et ne peut pas demander à se désengager par la suite.

Selon l’article 1979 du Code civil, s’il ne peut régler la rente, ou s’il décède, ses héritiers doivent continuer l’engagement.
 

L’évaluation du prix du bouquet

Le prix du bouquet et la valeur de la rente supposent une bonne évaluation du bien.

Pour un viager occupé, l’expert mandaté pour l’opération va retrancher la valeur de l’occupation selon l’espérance de vie du vendeur.

Sur cette base, il va déduire le montant du bouquet.

La rente va donc être calculée sur le solde, en fonction de l’espérance de vie du ou des crédirentiers.

L’intérêt fiscal est réel puisque le bouquet n’est pas taxable.

Seule la rente est à déclarer comme revenu mais avec un abattement fonction de l’âge au moment de sa mise en place.

Il est certain que la vente en viager, encore minime dans l’ensemble des transactions, reste pourtant une opération attractive tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
 

 
La vente et l’achat d’un bien en viager
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