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Pour Profiter de l’embellie du Marché Immobilier : Quel prêt choisir ?

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Pour souscrire la formule la mieux adaptée à sa situation : Mieux vaut respecter certaines précautions !


Quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le « taux effectif global » sans se laisser séduire par les taux d’appel qui font la une des pages publicitaires.

Ceux-ci ne comprennent évidemment pas les frais annexes et autres coûts de dossier et Attention : Ils ne sont valables qu'une seule année, quand il s'agit de taux variables.

Celui qui veut bien emprunter doit également mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux bien souvent avec une ristourne.

En mars 2015, tous les courtiers évoquent une poursuite de la baisse des taux même si celle-ci reste limitée à certaines durées.

Taux moyen stable sur 10 ans (1,90%)
Taux moyen stable sur 15 ans (2,20%)
Taux moyen en léger recul sur 20 ans (2,45%, -0,05 point)
Taux moyen en léger recul 25 ans (3,05%, -0,11 points)

La négociation et la comparaison des offres ne doivent pas s’arrêter sur le taux du crédit mais également tenir compte des éléments annexes : montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, coût des assurances, possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe, etc.

Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.

Les Crédits :
 

L'épargne-logement

La formule des acheteurs prévoyants : utiliser les possibilités offertes des économies qu'ils ont patiemment constituée au fil des années.

C’est bien quand il s'agit du livret d'épargne puisque le taux du prêt est très faible.
C’est moins évident pour les plans puisque le taux du prêt dépend ici de leur date d'ouverture.

Compte tenu du faible niveau des taux actuels, les PEL ne sont pas forcément concurrentiels avec les prêts libres du marché.
 

Les prêts à taux fixe

Il arrive en tête et c’est de loin de loin le plus pratiqué en France.
Il est simple, sécurisant puisque tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances.
La contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.
 

Les prêts à taux variable

Moins pratiqué en France, il est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d'emprunt suivant les taux du marché.
Il faut bien réaliser que le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).

Les variations s’appliquent différemment suivant les contrats :

Les prêts à échéances fixes répercutent l'évolution du taux sur la durée de remboursement, qui se réduit ou s’allonge à chaque révision du taux.
Si le taux de référence augmente, le nombre d'échéances augmente en proportion. Et vice-versa.
Le coût global du crédit varie donc à la hausse ou à la baisse mais la mensualité reste la même.
Cette formule coûte légèrement plus cher que les prêts à taux variables dits « classiques ».

Les prêts à taux variables « capés « proposés par la plupart des établissements.
Un taux variable dit « capé » ne pourra pas dépasser un certain montant plafonné même si l'évolution de l'indice de référence est supérieure et il ne pourra pas non plus descendre au-dessous d’un certain montant.
C'est une formule intéressante si le taux plafond n'est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur au moment de la souscription.

Les prêts à taux variable, sans plafonnement existent.
Les taux sont les plus faibles du marché mais comportent naturellement un risque pour l'emprunteur.
C’est une bonne formule pour des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans avec la possibilité d’un remboursement anticipé sans pénalités et la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe
 

Les prêts « in fine »

On en parlera également même si celui-ci n’est pas du tout pratiqué par les banques compte-tenu de l’actualité des faibles taux.
Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.
Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l'assurance-décès, qui se traduit par le «nantissement» en faveur de la banque d'un portefeuille de sicav monétaires ou d'une assurance-vie en euros.
En fait, l'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas il ne pourrait rembourser le capital.
Au final, l'emprunteur paie davantage d'intérêts que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt.
 

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