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La procédure de saisie immobilière et sa finalité

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Les lois qui régissent les rapports des personnes et les biens ne peuvent rester immuables sous peine de ne plus être en harmonie avec la vie sociale toujours en mouvement.

L’activité humaine est créatrice de besoins nouveaux lesquels ne peuvent être entravés dans leur évolution par des lois désuètes ou un formalisme devenu trop rigoureux.

C’est à ce besoin d’adaptation de la loi à une situation économique, sociale et humaine évoluée que s’est efforcée de répondre l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière et le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, textes aujourd’hui codifiés dans le code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, pour mesurer l’importance des apports de ces textes modernes, il faut se pencher sur l’’histoire, car il est vrai, comme le précise le directeur des Funambules dans Les Enfants du Paradis : « La nouveauté ? La nouveauté ? Mais c’est vieux comme le monde, la nouveauté ! ».
 

Une histoire raisonnée

La finalité de la procédure de saisie-immobilière, la vente aux enchères publiques du bien immobilier du débiteur ou tiers détenteur d’immeuble hypothéqué reste bien cruelle, mais, elle est néanmoins le fruit d’une évolution ayant objectif de rechercher un juste équilibre entre les intérêts antagonistes des acteurs de cette tragédie.

Dans un proche passé, la contrainte par corps (prison pour dettes) bien que considérée comme : « un reste des temps de barbarie qui joint à sa stupidité le rare mérite d’être inutile, en ce qu’elle n’atteint jamais les fripons » (Balzac, Splendeurs et misères des courtisanes, La Pléiade, tome IV, page 563) était encore en cours.

Pourtant, on ne peut pas prétendre que la saisie immobilière est un substitut de la contrainte par corps, car, elle est bien antérieure au monde de la comédie humaine.

Elle apparaît progressivement au XIIIème siècle dans différentes coutumes, présentant des modalités très variées mais avec un socle commun, par exemple quelle que soit la coutume, l’adjudication purgeait les privilèges et hypothèques, mécanisme qu’illustre l’adage décret forcé nettoie toutes hypothèques, ce que semblent oublier de nos jours certains juges, mais, l’oubli du passé et de l’histoire n’est-il pas le mal qui des sociétés en déclin ?

Mais, déjà au XIIIème siècle, tout était mis en œuvre pour que la vente forcée de l’immeuble saisie ne puisse être que la dernière issue, après l’échec d’autres mesures.

Néanmoins, ces formalités protectrices préalables obligatoires ont très vite forgée à la saisie immobilière une réputation de procédure longue, formaliste, complexe et lente.

Le Royaume de France s’est efforcé de clarifier et d’organiser la variété des solutions coutumières sans y parvenir (ordonnance de Montils des Tours complétée en 1496 et 1498 par Charles VII).

Un peu plus tard, sous le règne de François Ier, l’ordonnance de Villers-Cotterêts de 1539, puis sous celui d’Henri II, et celle du 3 septembre 1551 (plus connue sous le nom d’édit des criées), se sont efforcées de corriger les défauts des règles coutumières et de les unifier, sans y parvenir.

C’est sous la période révolutionnaire que le Directoire va consacrer trois lois à :

- la publicité foncière
- l’hypothèque
- la saisie immobilière

La première du 9 messidor an III (27 juin 1795) ne sera jamais appliquée mais les deux autres du 11 brumaire an VII (1er novembre 1798) dotent la France d’un système de publicité foncière et simplifient les procédures de saisie immobilière et d’ordre.

L’empire, estimant que la simplification nuit à la sécurité juridique, revient à une procédure comparable à celle de l’ancien régime (code civil 1804 : article 2204 à 2218 et code de procédure civile 1806 : articles 673 à 748).

Au XIXème siècle c’est la loi du 2 juin 1841 qui simplifie la procédure.

Par la suite, d’autres textes concernant la saisie immobilière ont été pris :

- le décret du 28 février 1852 (procédure Crédit Foncier, étendue au Crédit agricole art.745 du code rural)

- la loi du 21 mai 1858

- la loi du 2 juin 1881 limitant à dix ans maximum la durée de la procédure entre la publication de la saisie et l’adjudication, à peine de caducité.

Cette procédure de 1841 va vivre presque un siècle et c’est le décret-loi du 17 juin 1938 qui a profondément modifié les règles de la saisie immobilière, car la loi de 1841 « ne répondait plus aux besoins de la vie moderne qui de plus en plus, exige impérieusement une circulation assurée et rapide des capitaux, condition nécessaire de la prospérité économique d’un pays : elle retardait, par l’application de longues, complexes et coûteuses formalités, par les délais qu’elle prescrivait et que les voies de recours permettaient de retarder, trop souvent au préjudice des créanciers et sans profit pour les débiteurs, le recouvrement des créances et il était à craindre que les capitaux ne soient plus investis dans des prêts sur gage hypothécaire, que le crédit immobilier subisse une crise grave de nature à ralentir l’activité économique et l’essor des constructions » (Frédéric GODIN, Procureur général près la Cour d’Appel d’Alger, Préface du Traité théorique et pratique de la saisie immobilière et de sa conversion de Thisse et Prouteau, 1939, page A).
Le décret-loi du 17 juin 1938 va également connaître une longue vie, puisqu’il ne sera abrogé que le 1er janvier 2007, après soixante neuf années de bons et loyaux services, par l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière et le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.

L’écho du rappel du passé, permet de mesurer combien les objectifs en la matière n’ont pas évolués, car les finalités recherchées par les nouveaux textes régissant la matière étaient :

- simplifier et accélérer la saisie immobilière
- développer les alternatives amiables à cette voie d’exécution
- faciliter la vente au meilleur prix du bien saisi et en sécuriser l’issue dans l’intérêt commun du débiteur et de ses créanciers

(Préambule à la circulaire CIV/17/06 du 14 novembre 2006).
 

Une procédure équilibrée

L’aspect technique de la procédure sera traité par d’autres auteurs dans ce numéro spécial.

Mon propos se résumera donc à embrasser la procédure dans son ensemble pour en analyser les grandes lignes.

Après sept ans de réflexion - la nouvelle procédure de saisie immobilière est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 – il est permis de trier des enseignements et personnellement, il me semble que cette réforme et ses quelques toilettages (les décrets des 23 décembre 2006 et 12 février 2009) est un succès.

La réforme a su respecter un parfait équilibre entre des intérêts antagonistes : celui du créancier poursuivant, celui du débiteur et ceux des créanciers inscrits.

De surcroît, le juge dispose désormais d’un pouvoir de contrôle et d’orientation plus important : il oriente la procédure, contrôle sa régularité, tranche les contestations portant sur le fond du droit, fixe les dates importantes pour la vente amiable ou l’adjudication.

Une des innovations majeures de cette réforme fût l’introduction de la vente amiable sur autorisation judiciaire.

C’est une nouvelle modalité de réalisation de l‘actif immobilier, à côté de la vente de gré à gré et de la vente à la barre du tribunal, il existe désormais une troisième voie, celle de la vente amiable sur autorisation judiciaire.

Certes, elle est encore perfectible et ce nouvel acteur dans la saisie immobilière qu’est le notaire ne maîtrise pas encore son rôle à la perfection et tâtonne, car s’il connait la vente de gré à gré et a vente sur adjudication, cette troisième voie dans laquelle il intervient sous le contrôle et la direction du juge (qui fixe le prix en deçà duquel la vente ne pourra se faire, qui vérifie la consignation du prix, le paiement des frais taxés et prononce la radiation des inscriptions), le met mal à l’aise, l’inquiète, fait naître chez lui des interrogations.

Cependant, la pratique, les échanges entre les avocats et les notaires lorsqu’elles cherchent à balayer ces craintes, permettent peu à peu la mise en place de mécanismes et de réflexes qui vont dans le bon sens.

Bien sûr, des améliorations sont à apporter et nul doute que la chancellerie sera à l’écoute des obstacles rencontrés à la fois par les juges, notaires et les avocats à l’occasion des ventes amiables sur autorisation judiciaire pour y remédier.

Ainsi, il sera opportun :

- de clarifier le rôle de la Caisse des dépôts et consignations, lequel s’est accru à l’occasion de la codification « à droit constant » des textes régissant la saisie immobilière et la distribution du prix au sein du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que quelques rédactions maladroites (L.322-4 du CPCE) ont pu faire naître quelques difficultés (les frais de la vente ?) et pourront en faire naître pour la flexibilité de la déconsignation des fonds.

- d’améliorer le sort de la partie saisie en lui permettant de solliciter l’octroi d’une provision sans attendre l’issue de la procédure de distribution lorsque le prix permet sans ambiguïté à la fois de désintéresser les créanciers inscrits et de percevoir un solde.

- de préciser que les frais de radiation des inscriptions qu’ordonne le juge de l’exécution (R.322-25 du CPCE) sont des frais privilégiés au sens de l’article 2375 du code civil.

Néanmoins, il est primordial que cette innovation majeure de la saisie immobilière soit respectée et que cette modalité de vente amiable au sein de la vente forcée soit respectée et quelle ne soit pas systématiquement bafouée par un retour à la vente de gré à gré avec mainlevée du commandement.

En effet, à ce moment de la procédure, la partie saisie est vulnérable, il est donc important que le juge puisse exercer son contrôle, notamment sur le prix et les modalités de la vente afin d’éviter que le ou les acquéreurs puissent profiter d’une situation de faiblesse.

En outre, la vente amiable sur autorisation judiciaire a permis à la procédure de saisie de connaître une vente sur adjudication apaisée. En effet, lorsque la partie saisie a pu bénéficier de 4 à 7 mois de délais pour tenter de vendre amiablement son bien, en cas d’échec à l’issue de cette période, elle aura alors conscience d’avoir tout tenté et sera alors plus ouverte à admettre le principe de la vente forcée, voire à y participer (engagement de quitter les lieux à compter de la consignation du prix, participation positive aux visites, etc.), ce qui aura alors des conséquences positives sur le prix de la vente sur adjudication en suscitant la confiance des acquéreurs.

L’équilibre trouvé vaut également pour les créanciers inscrits, qui, en déclarant leur créance, permettent à la partie saisie, au créancier poursuivant et au juge de prendre une décision en pleine connaissance de cause.

Ils peuvent également participer au dialogue qui va naître lors de l’audience d’orientation.

Tous les outils de ce dialogue sont issus de cette réforme, laquelle, si elle peut encore être améliorée, est un succès qui aura je l’espère autant de longévité que ces ancêtres (la loi de 1841 et le décret-loi de 1938).
 

La finalité

Malgré l’antagonisme évident des différents acteurs de la procédure : créancier poursuivant, partie saisie, créanciers inscrits, acquéreurs, adjudicataires,…la réforme permet de parvenir à la finalité recherchée dans les objectifs ayant motivés sa rédaction : obtenir le meilleur prix.

En effet, le juste respect des équilibres en présence grâce au contrôle du juge permet de parvenir à cette finalité si chaque protagoniste joue son rôle avec loyauté.

Le créancier poursuivant et son avocat doivent être mus par cet objectif qui ne peut être atteint que s’il est pris le soin de rédiger des actes contenant le plus d’informations précises et complètes possibles (cahier des conditions de vente, publicité, visites) et que ces informations puissent aisément être communiquées à tout acquéreur potentiel en utilisant les vecteurs de communication qui sont aujourd’hui communément et quotidiennement utilisés tout en s’assurant du respect du droit au respect de la vie privée.

La partie saisie doit être en mesure d’utiliser tous les outils que lui offrent les nouveaux textes, mais sans être mus par une volonté purement dilatatoire ; elle dispose désormais d’un temps pour vendre amiablement et doit le mettre à profit avec efficacité, ce qui passe par un dialogue avec son agent immobilier, son notaire et le juge.

Les acquéreurs dans le cadre de la vente amiable sur autorisation judiciaire doivent pouvoir être informés très rapidement des modalités particulières de cette réalisation et des charges pesant sur eux.

Les adjudicataires doivent pourvoir être en possession du plus grand nombre d’information sur le bien objet de leur possible acquisition.

Si ces facteurs sont réunis : la partie saisie a pu se défendre et maitriser la réalisation forcée de son bien, le créancier poursuivant a pu valoriser sa procédure, les créanciers inscrits se sont manifestés et les acquéreurs et adjudicataires peuvent former leurs offres en toute connaissance, alors la vente du bien se réalisera dans les meilleurs conditions et la finalité recherchée se réalisera : le créancier poursuivant aura obtenu le remboursement de sa créance, la partie saisie aura pu vendre au meilleur prix et l’acquéreur ou l’adjudicataire sera propriétaire d’un bien correspondant à celui qu’il recherchait.

Ainsi, faisons mentir le proverbe espagnol que Montherlant aimait à citer : « Le pire est toujours certain » (cité par Gabriel Matzneff, L’archange aux pieds fourchus, La Table ronde, 1983, p.116)
 

 
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KIEFFER Frédéric
Président de l’Association des Avocats
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