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Mémo utile pour la fin de l’année 2015

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La fin de l’année approche à grands pas et bien que les déclarations de revenus devront se faire en fin du premier trimestre de l’année prochaines cette dernière ne pourra pas prendre en compte les dépenses ultérieures au 31 décembre 2015.


Et même si les règles relatives à l'imposition sur le revenu sont susceptibles d'être modifiées l’année prochaine par la loi de finance 2016 et lois de finances rectificatives, il est plus que grand temps de faire les comptes et le cas échéant d’imputer à l’exercice 2015 les dernières dépenses déductibles de vos revenus locatifs.

Dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, les revenus tirés de la location de locaux non meublés sont soumis au barème progressif de l'impôt. Ils doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Les dépenses afférentes à ces revenus locatifs peuvent se compenser entres elles si elles sont imputées sur des biens loués sous le même régime (meublés avec meublés , non meublés avec non meublés).

En matière de régime fiscal vos revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur les revenus. Mais certaines astuces peuvent exister par exemple si vous avez trop de bénéfices vous pouvez choisir de faire remplacer des fenêtres ou un parquet dans un de vos appartements en location, vous pouvez donner un acompte un peu plus gros à l’artisan qui fera les travaux et lui demander une facture datée de décembre ainsi vous pourrez déduire cette facture de l’exercice 2015 alors que si vous attendez la fin des travaux pour lui demander la facture elle sera datée de janvier ou février 32016 et du coup vous ne pourrez pas l'imputer sur vos revenus 2015. Et l’artisan ne pourra pas antidater dans son logiciel de gestion la facture pour la mettre en 2015.
 

Autres particularités : Pour les petites surfaces

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique automatiquement. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les travaux et charges ne peuvent pas être déduits. On notera que le régime micro-foncier n'est pas possible dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel s'applique. Vous pouvez aussi choisir volontairement ce régime ; dans ce cas, l'option doit être maintenue pendant 3 ans.
Vous devez calculer votre revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l'année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).
 

Nouveauté 2015 : La taxe annuelle sur les loyers élevés des micro-logements.

En effet certains propriétaires de logements situés sur des communes classées en zone A, c'est-à-dire dans les grandes agglomérations, doivent s'acquitter d'une taxe annuelle.
Sont concernés les propriétaires qui louent un logement vide ou un logement meublé pour une durée d'au moins 9 mois.

Les logements susceptibles d'être taxés doivent : comporter une surface inférieure ou égale à 14 m², et être loués à un montant de loyer mensuel, charges non comprises, supérieur à un loyer de référence fixé à 41,37 € /m² de surface habitable loué en 2014.

Nota : les résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme) ne sont pas concernées par cette taxe.

Le montant de la taxe dépend d'un taux qui varie en fonction de l'écart entre le loyer pratiqué, hors charges, et le loyer de référence.
 

Barème de la taxe sur les loyers des micro-logements

Écart entre le loyer mensuel pratiqué et loyer de référence / Taux applicable

Inférieur à 15 % : 10 %
Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % : 18 %
Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % : 25 %
Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % : 33 %
Supérieur ou égal à 90 % : 40 %

Ainsi, supposons un loyer d'un montant mensuel de 750 € pour un logement dont la surface habitable est de 14 m², soit 53,57 € le m².
L'écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence s'élève à : (53,57 € - 41,37 €) / 41,37 € = 29,49 %. Le taux applicable est alors de 18 % puisqu'il se situe dans la tranche "Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %". Le propriétaire serait donc redevable d'une taxe qui s'élève à : (750 € x 12) x 18 % = 1.620 €.

Cette taxe s'ajoute à l'impôt sur le revenu. Le propriétaire doit déclarer le montant des loyers soumis à cette taxe en même temps que ses revenus. La première année, le paiement interviendra soit lors du paiement du troisième tiers de l'impôt sur le revenu, soit lors de la régularisation de la mensualisation.
 

Pascal DAHAN directeur de l’agence Luxe France Immobilier, 101 Av des Champs Elysées 75008 PARIS, vous offre un RDV d’information gratuit sur l’analyse patrimoniale de vos placements immobiliers et sur vos possibilités d’investissement dans les meilleures conditions de sécurité.

Coordonnées : pascaldahan@free.fr
 

 
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DAHAN Pascal
Directeur Luxe-France.net
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