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Prêts immobiliers : topo sur les critères d'évaluation des banques

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Le candidat aux enchères immobilières doit préparer son budget. Comme tout achat d'un bien, une acquisition aux enchères passe le plus souvent par la case du prêt immobilier. Afin de négocier le meilleur emprunt, mieux vaut maîtriser les critères d'évaluation qui comptent pour la banque. Le point sur le dossier de prêt vu par la banque.


Le plus souvent, le financement d'un bien immobilier va s'appuyer sur deux sources : l'apport personnel d'une part, l'argent prêté par la banque d'autre part. A chacune ses critères d'évaluation par la banque.
 

L'apport personnel pour rassurer la banque

La banque examine d'abord l'apport personnel en termes de montant. Plus il est important proportionnellement au projet , plus il rassure la banque. Celle-ci sera plus encline à accorder un prêt, qui plus est à un taux avantageux, si l'emprunteur dispose de deniers personnels destinés à son achat immobilier.

Toutefois, les critères d'évaluation associés à l'apport personnel ne s'arrêtent pas à son montant. Cet apport permet aussi à la banque de constater la capacité d'épargne et de bonne gestion financière de l'emprunteur. Dans un projet qui va courir sur plusieurs années, ce critère est important pour évaluer le risque.
 

Taux d'endettement et quotient familial

Le taux d'endettement d'une personne se calcule comme suit : cumul de tous ses crédits (immobilier, automobile, à la consommation) / somme de ses revenus fixes, puis ce résultat X 100. Pour rappel, ce taux ne doit pas dépasser 33% du revenu net mensuel. La banque va garder cette proportion en ligne de mire pour calculer la mensualité de remboursement que peut assumer l'emprunteur. Elle peut allonger la durée du crédit : en bougeant ce curseur, le taux d'endettement mensuel peut diminuer.

Autre critère pris en compte : le quotient familial qui représente le "reste à vivre" de l'emprunteur, compte-tenu des mensualités de remboursement du prêt demandé. Celui-ci doit dépasser 4800€ par membre du foyer. Son calcul: le revenu du ménage moins les charges du prêt immobilier, ce résultat divisé par le nombre de membres du foyer X12.

Le projet de l'emprunteur doit être conforme à ces deux seuils - taux d'endettement et quotient familial. Si l'un des deux n'est pas respecté, le dossier d'emprunt a peu de chance d'être accepté.
 

Les points forts d'un dossier

La banque va aussi évaluer le risque en fonction de la situation professionnelle et financière de l'emprunteur. Le meilleur candidat à un prêt immobilier est idéalement en CDI et dispose de revenus réguliers. La banque évalue également l'ancienneté dans sa profession et la sécurité de son emploi. Côté financier, elle regarde si l'emprunteur sait bien gérer son budget et s'il dispose d'épargne. Autant de critères qui font pencher la balance vers un accord.
 

 
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