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Un lecteur de DOL-de-BRETAGNE, nous pose la question suivante :


Dans votre guide, vous stipulez que la revente rapide d’un bien est difficile à réaliser puisque conditionnée par le délai de publication aux hypothèques. Vous estimez cela réalisable mais employez le terme "acrobatie". Vous serait il possible de me fournir des renseignements sur les montages possibles de ce type d’opération?
 

Maître Christian LEIPP a bien voulu répondre à cette délicate question, et nous l’en remercions.


Il est assez difficile de répondre simplement à cette question. C'est pourquoi je ne l'ai abordé que par allusion dans "LE GUIDE..."
Une revente normale suppose 3 et exceptionnellement 4 formalités :
1°) l'obtention par le greffe de la copie exécutoire enregistrée. (de 1 à 6 mois selon les greffes),
2°) la preuve du dépôt à la conservation des hypothèques d'un exemplaire de cette copie (selon rapidité de votre avocat),
3°) la preuve de l'absence de rejet (de 1 a 6 mois selon les conservations),
4°) exceptionnellement (cas des ventes "sur licitation" où il existe un total hypothécaire supérieur au prix de vente) : procédure de purge - rare et donnée pour mémoire.

Une fois ces formalités faites, il n'y a plus de différence entre une revente après achat aux enchères et une revente après un achat ordinaire.
 

1°) Effectuer une "revente" immédiate ?


Dès le jour de l'adjudication, la "revente" est en fait possible par le biais de la "déclaration de command". (Voir ce terme dans le glossaire).
On fera déclarer au greffe par son avocat que l'achat a été en réalité pour le compte d'un autre. Si cette déclaration est faite dans les 24 h, il n'y aura pas d'incidence fiscale. Si elle est faite après 24h et avant la délivrance par le greffe de "la copie exécutoire du jugement d'adjudication", date après laquelle le "command" n'est plus possible, le fisc considérera qu'il y a véritable revente et les doubles droits d'enregistrement devront être payés, comme dans le cas d'une revente classique.

Inconvénients :
Juridiquement, il ne s'agit pas d'une véritable revente mais d'une substitution d'acheteur. Si "la revente" ne se fait pas au même prix, le supplément de prix n'a pas de cause légale... En outre, celui qui a acheté initialement et l'acheteur définitif restent tous deux tenus du paiement du prix des frais, etc... Généralement, la déclaration de "command" n'est utilisée que par les marchands ou parfois dans un cadre familial.
 

2°) Délai d'obtention de la "copie exécutoire du jugement d'adjudication" (pièce remise par le Greffe) et avant publication aux hypothèques :


Tout d'abord, soulignons qu'il est impossible de donner un délai cohérent pour cette délivrance. Pour le comprendre il suffit de savoir que cela dépend de nombreux paramètres :
- de la rapidité de votre avocat à régler les frais à l'avocat du vendeur,
- de la rapidité de l'avocat du vendeur à lui retourner une quittance,
- de l'encombrement plus ou moins grand du greffe à établir ce jugement,
- le dossier étant alors transmis par le greffe aux services fiscaux,
- du délai des services fiscaux pour taxer, puis de recevoir paiement, puis de retourner au greffe...).
Le circuit administratif est long et il suffit d'un grain de sable..., bref il faut compter de un à 6 mois !
Juridiquement, la revente est possible sans cette pièce. Elle est non seulement dangereuse pour l'acheteur, mais il est de fait impossible au notaire d'établir l'acte de vente puisqu'il doit reproduire des mentions se trouvant dans un document qu'il ne possède pas...
On peut concevoir cependant de formuler une vente ferme S.S.P. (sous seing privé) avec engagement de réitération chez notaire. On pourrait également convenir de l'entrée dans les lieux immédiate, du paiement du prix et de la consignation de celui-ci (mais cela est rare et la pratique bancaire ne permet pratiquement pas à l'acheteur d'obtenir un crédit). Il est parfois concevable d'accélérer la suite en remettant au notaire des copies non officielles de ce document (ce qui lui permet de préparer son acte), mais cela suppose une bonne coopération entre l'avocat du vendeur, celui de l'acheteur et le notaire... ce qui de fait n'est pas toujours le cas. En dehors de cette accélération, il sera quasiment impossible de trouver un notaire acceptant de rédiger un acte de vente sans avoir la preuve officielle de la vente et du paiement des droits qui lui est donnée par la copie exécutoire, car le notaire engagerait sa responsabilité envers l'acheteur en cas de problème (si l'acheteur n'avait pas payé les droits par exemple...)
 

3°) Vente après obtention de la copie exécutoire et publication du jugement d'adjudication


La copie exécutoire du jugement d'adjudication est reçue par l'avocat de l'acheteur qui doit la déposer à la conservation des hypothèques. Le délai de dépôt dépend de la rapidité de votre avocat.
Il faut cependant qu'il obtienne auparavant un document cadastral (extrait modèle 1) qui, selon les centres des impôts, peut être obtenu sur le champ ou dans un délai d'une quinzaine de jours. Lorsqu'il a déposé le jugement d'adjudication aux hypothèques, il faudra encore attendre une quinzaine de jours pour qu'il obtienne les références de publication. A ce stade, de nombreux notaires considèrent qu'ils n'engagent pas trop leur responsabilité s'ils passent acte de vente, et la vente ne pose alors plus de difficulté. D'autres, plus prudents, exigent que la conservation des hypothèques fasse retour de la copie exécutoire, ce qui peut durer de 1 à 6 mois selon les conservations.
 

4°) Retour de la copie exécutoire de la conservation des hypothèques après vérification de l'administration:


A ce stade la vente peut être réalisée normalement.
 

EN RESUME


La revente rapide d'un bien acquis aux enchères peut poser problème...
Pour avoir une bonne approximation des délais, interrogez l'avocat qui a acheté pour vous car les délais sont très variables d'un lieu à un autre. Dans un même lieu, des circonstances (maladie d'une greffière non remplacée, etc... ) peuvent modifier les délais. Demandez à votre avocat s'il ne pourrait pas obtenir copie informelle du jugement d'adjudication et du cahier des charges de son confrère. Demander au notaire s'il acceptera de préparer l'acte au vu de ces pièces et de passer l'acte définitif au seul vu des références de publication (sans attendre le retour de la copie). Faites éventuellement jouer la concurrence, choisissez plutôt un avocat habitué aux ventes aux enchères et un notaire ayant l'habitude de travailler avec des "marchands", ceux-ci sont souvent plus souples. N'utilisez les autres possibilités (déclaration de "command", vente ferme sous seing privé avec consignation et prise de jouissance immédiate) que lorsque vous avez confiance en vos acheteurs.
 

Christian LEIPP, Avocat
Certificat de spécialité en droit immobilier et voie d'exécution.
Chargé de cours à la faculté de droit de Paris XII.


 
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LEIPP Christian
Avocat au Barreau du Val de Marne
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