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Acheter en déficit foncier

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Le marché des transactions immobilières reprend un peu d’activité depuis la fin du premier semestre 2015. Principalement parce que les vendeurs ont commencé à comprendre qu’ils devaient baisser leurs prétentions relatives au prix de vente.


Les investisseurs ayant donc accumulé des liquidités peu rémunérées sur leurs différents comptes et livrets bancaires, sont tentés de les investir dans l’immobilier à but locatif. C’est alors que s’offre à eux une multitude de possibilités qui rendent le choix assez complexe. Il conviendra donc de procéder, suivant ses objectifs, par éliminations des possibilités répondant le moins aux attentes de votre projet d’investissement locatif.
 

1er choix le neuf ou l’ancien ?

Les programmes neufs sont légions et ne se valent pas tous. Il conviendra d’être très regardant sur l’adresse, et les offres concurrentes sur le quartier choisi car si on veut espérer trouver rapidement un locataire, il faudra que l’offre de logements soit restreinte et non pléthorique, au risque de voir son logement rester longtemps vide ou de devoir le louer à des prix bien plus bas que dans le projet initial.

On veillera aussi à comparer les prix du programme neuf et ceux pratiqués dans l’ancien au même endroit. On évitera d’acheter du neuf au double du prix de l’ancien. Car même avec des prestations de qualité le neuf a pour vocation à devenir mécaniquement de l’ancien une fois la garantie décennale échue.
 

2 ème choix acheter dans l’ancien

Apparaissent alors deux sous choix : avec ou sans travaux ? Les deux possibilités ont leurs avantages et inconvénients .

2.1 Avec travaux : les travaux il faut pouvoir les suivre et engager une entreprise sérieuse et de qualité. En revanche cela permet de valoriser le bien et de le mettre à notre gout, d’en optimiser l’espace (création d’une cuisine ouverte, aménagement d’une chambre supplémentaire) etc…

2.2 Sans travaux : le bien est directement utilisable et il n y a pas de surcout à ajouter au projet d’origine. Le bien peut donc être loué plus rapidement. Dès la réalisation de l’acte authentique.
 

Le déficit foncier

Une fois ces bases essentielles rappelées au bon souvenir du lecteur, approfondissons le choix précis d’acquérir un bien ancien avec travaux. La règle fiscale est assez simple le montant des travaux pourra être déduit des loyers perçus et cela pendant une période pouvant aller jusqu’à dix ans si la première année de revenu locatif ne suffit pas.

L’avantage du déficit foncier c’est-à-dire lorsque que les frais engagés pour rénover un bien dépassent le montant du loyer annuel s’adresse à tous. Mais si on rentre dans les détails les propriétaires les plus intéressés par de dispositifs sont ceux qui ont déjà des revenus locatifs sur d autre biens amorti. Car il est bon de souligner que les revenus locatifs positifs, viennent dans la déclaration de revenus s’ajouter aux traitements et salaires. Et seront donc imposé selon le barème de la tranche marginale du contribuable qui les déclare.

En d'autres mots, si vous percevez déjà des revenus locatifs sur d’autres biens acquis précédemment vous aurez d’avantage intérêt à réaliser des travaux dans votre prochain investissement car le montant des travaux que vous effectuerez viendra mécaniquement s'imputer sur l'ensemble de vos revenus locatifs pour les biens loués sous le même régime fiscal (En dehors des dispositifs spéciaux type LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en meublé Professionnel).

Petits rappels, les charges déductibles de revenus locatifs sont principalement les travaux de rénovation (hors construction ou agrandissement), les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt si le bien a fait l’objet d’un financement.

Les sommes non déductibles sont les émoluments du notaires, les droits de mutation payés à l’état, les frais d’agence, les coûts afférents à la construction.

Particularité du déficit foncier, ce dernier est imputable dans la limite de 10 700 euros par an sur le revenu global servant de calcul à l’IRPP, les somme au-delà de 10 700 euros sont reportables sur les 10 prochaines années sur les autres revenus locatifs. Cela est évidement d’autant plus intéressant que la tranche marginale de l’acquéreur est élevée.
 

Conclusion

L’avantage fiscal est toujours très attrayant, il conviendra néanmoins de bien en calculer le montant afin de correctement le valoriser et de pouvoir le mettre en rapport avec le prix d’acquisition travaux inclus. Car il ne faudrait pas sur-payer le bien sous prétexte de récupérer un peu d’impôt en échange.
 

Pascal DAHAN directeur de l’agence Luxe France Immobilier, 101 Av des Champs Elysées 75008 PARIS, vous offre un RDV d’information gratuit sur l’analyse patrimoniale de vos placements immobiliers et sur vos possibilités d’investissement dans les meilleures conditions de sécurité.

Coordonnées : pascaldahan@free.fr
 

 
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DAHAN Pascal
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