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Sur quels critères sélectionner une SCPI

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent un produit d'investissement au rendement intéressant et au faible risque. Plusieurs critères décisifs permettent de sélectionner la SCPI la mieux adaptée au projet d'un investisseur.


Les SCPI proposent aux particuliers un investissement collectif immobilier à long terme - huit à dix ans minimum - qui peut répondre à différents objectifs : diversification d'un patrimoine, génération de revenus ou préparation de la retraite. En achetant des parts de SCI, les particuliers accèdent à un marché locatif généralement réservé aux institutionnels. Ils bénéficient d'un rendement autour de 4.5% actuellement et portent un risque faible car mutualisé. La prise en charge de la gestion locative par une société de gestion est un autre atout appréciable. Plusieurs critères décisifs sont à prendre en compte pour choisir la SCPI dans laquelle investir.
 

SCPI de rendement ou résidentielle

Selon son objectif - priorité au rendement ou à la défiscalisation - l'investisseur a le choix entre deux sortes de SCPI :

Les SCPI de rendement permettent un investissement dans l'immobilier d'entreprise, dont bureaux, commerces, maisons de retraite, entre autres. Ces SCPI sont les plus courantes - près de 90% de la capitalisation. Leur rentabilité à long terme est supérieure à celle de l'immobilier d'habitation.

Les SCPI résidentielles, ou fiscales, sont moins rentables, mais donnent accès à des avantages fiscaux dés la souscription (dispositifs Malraux et Déficit foncier) ou sur plusieurs années (dispositifs Scellier, Duflot et Pinel).
 

Les atouts d'une grande SCPI

Plus une SCPI est grande, plus les actifs sont diversifiés et les risques mieux répartis. Ainsi, il est préférable de s'orienter vers une SCPI d'au moins 300 millions d'euros de capitalisation.

Une grande SCPI offre également un avantage à la revente. En effet, la revente de parts de SCPI dépend de l'offre et de la demande. Aussi, le volume de transactions d'une grande SCPI accélère et facilite l'opération.
 

Les indicateurs à étudier

De nombreux indicateurs dans les résultats financiers d'une SCPI permettent de l'évaluer, à commencer par son rendement.

Parmi les autres critères figure le "report à nouveau" - soit la part des recettes réservées pour faire face aux aléas de l'immobilier locatif (travaux, départ d'un locataire...). Idéalement situé autour de 4 à 5%, le report à nouveau est signe de solidité financière et de stabilité dans le versement des loyers.

Le taux d'occupation financier - soit le montant des loyers facturés, divisé par celui des loyers facturables - est un autre indicateur précieux. S'il est de 90% au moins, il indique un parc immobilier loué et bien optimisé.
 

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