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Résidences de services : un investissement serein à bien préparer

résidence

résidence de service

Pixabay


 

Les résidences de services fleurissent dans divers domaines : tourisme , Ehpad, logement étudiant, senior ou d'affaire. Elles offrent une solution d'investissement locatif particulièrement simple et sécurisé, à condition de bien valider certains critères avant l'achat.


Les résidences de services offrent des logements meublés et équipés, assortis de diverses prestations - par exemple restaurant, salle de sport, espace bien-être. Pour les bailleurs, elles présentent plusieurs avantages dans le cadre de projets visant un complément de revenu.
 

Une gestion déléguée, un loyer assuré

Première caractéristique des résidences de services : le bailleur signe un bail commercial de neuf ans minimum avec un exploitant professionnel. Celui-ci devient le locataire unique en charge de la gestion locative - c'est également lui qui porte le risque locatif.

Au quotidien, l'exploitant s'occupe intégralement de la gestion locative. Une configuration particulièrement confortable pour le propriétaire, puisqu'il n'a pas à se charger de trouver un locataire, ni d'entretenir les locaux ou de suivre le règlement des loyers.

Autre avantage de taille : le loyer est défini d'avance, indexé annuellement et versé d'office, que le logement soit occupé ou vide. De plus, le bailleur a droit au statut de loueur meublé non-professionnel. Ses revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux permettant la déduction de l'intégralité des charges des loyers. C'est aussi la possibilité de faire un amortissement linéaire du bien sur une durée allant jusqu'à 20 ans.
 

Points de vigilance

Avant d'acheter un logement en résidence de services, le propriétaire doit vérifier que son prix est ajusté à la réalité du marché. À savoir également : si la résidence de services est éligible au dispositif Censi-Bouvard et que le propriétaire souhaite activer ce dispositif, il se prive de la possibilité d'amortir son logement.

Une vigilance sur le taux de rendement est également de mise. En effet, le rendement annoncé repose sur une projection du taux d'occupation de la résidence. La bonne fourchette commence un peu au-dessus de 2 % - soit un taux légèrement supérieur au taux moyen de rémunération des fonds euros de 1.6 % actuellement - et monte jusqu'à 4 %, la moyenne du marché. Un rendement de plus de 4 % peut être difficile à tenir pour l'exploitant, avec le risque qu'il veuille négocier le loyer à la baisse, voire cesse de payer.

La répartition des charges doit être bien étudiée également. En effet, selon la nature de la résidence, les gros travaux comme la réfection d'une toiture ou le renouvellement d'un ascenseur ne sont pas forcément pris en charge par l'exploitant.
 

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