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Perspectives sur l'année 2019 pour l'immobilier

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Que réserve l'année 2019 aux projets immobiliers des acquéreurs et des investisseurs ? Plusieurs indicateurs restent au vert après une année 2018 faste, en particulier des taux d'intérêt bas et une hausse des prix ralentie. Par contre, certains freins relatifs au pouvoir d'achat et à la rentabilité locative pourraient s'avérer dissuasifs.


Taux et prix favorables à l'acquisition

Les taux d'intérêt restent historiquement bas. Leur remontée souvent annoncée ne semble pas encore se profiler en ce début d'année. Ils vont donc contribuer à maintenir un coût d'emprunt global plus abordable pour les acquéreurs.

Autre critère favorable à l'achat : les prix devraient rester stables, voire baisser de 1 % à 2 % en 2019 selon les estimations de la FNAIM. L'année dernière, leur hausse avait ralenti pour s'établir en moyenne à + 2.7 % - contre + 4.2 % en 2017. Toutefois, des écarts apparaissent, qui devraient subsister cette année. Ainsi, le prix des appartements tend à augmenter davantage que ceux des maisons, alors que les agglomérations les plus dynamiques continueront à voir les prix grimper.
 

De nouvelles opportunités pour les investisseurs

Le nouveau dispositif fiscal Denormandie, qui prévoit une aide à la rénovation de vieux bâtis, devrait encourager les investisseurs à se tourner davantage vers l'ancien. Ce coup de pouce à la réhabilitation de logements dégradés devrait donner un regain d'intérêt au bâti existant, face aux constructions neuves. Reste à attendre la publication du décret qui précisera les travaux éligibles.

Le bail mobilité est une autre nouveauté qui devrait encourager les propriétaires à l'investissement locatif. De courte durée et particulièrement souple, ce nouveau bail offre l'intérêt de ne nécessiter aucune autorisation de changement d'usage. Il devrait ainsi concurrencer la location touristique et convaincre plus d'un propriétaire de le privilégier dans leurs projets locatifs.
 

Des freins côté pouvoir d'achat et rentabilité locative

Si les taux d'intérêt restent favorables à l'acquisition, reste à voir si, cette année, ils compenseront une confiance des ménages entamée. En effet, selon l'Insee, 2018 a fini sur une baisse de confiance dans la situation économique de 18 points sur l'année.

De plus, en 2019, la question du pouvoir d'achat va peser dans les décisions relatives à l'immobilier. Si la hausse des prix est restée modérée, elle a tout de même empiété la surface achetable de 1.4 m2 en moyenne, sur une hypothèse de remboursement d'un prêt sur 20 ans avec des mensualités de 1000 euros. Alors que la capacité d'endettement et la durée d'emprunt sont déjà étendues au maximum, la hausse des prix, même faible, risque de dégrader la solvabilité de certains ménages.

Enfin, du côté des investisseurs, les freins risquent de venir d'une rentabilité locative écorchée par des taxes foncières en hausse constante, associées dans certaines villes au retour de l'encadrement des loyers.
 

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