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Réductions d'impôt, complément de retraite, investissement immobilier : Le triangle infernal de l’épargnant pressé ou mal informé

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En cette délicate période des déclarations de revenus pour les particuliers, nous revoyons fleurir comme à chaque printemps d’ailleurs, de multiples publicités et encarts commerciaux, en provenance des promoteurs immobiliers (qui sont d’ailleurs en grande souffrance depuis la loi Duflot , vaguement attendrie par la loi Pinel).


On peut lire : investissez dans le neuf grâce au dispositif Pinel ou des ses autres variantes pour les logements collectifs avec des spécificités, étudiants, seniors, bâtiments médicalisés ou non.

On nous promet monts et merveilles à moindres coûts et sans risques … Néanmoins,il me semble que quelques précisions pragmatiques et rationnelles doivent venir éclairer vos esprits assaillis de propositions toutes aussi alléchantes les unes que les autres.

Tout d’abord, ne perdons pas de vue l’objectif N1 de tout investissement (immobilier ou non ) : gagner de l’argent ; C’est simple mais on l’oublie trop souvent.

Il en découle une autre question : comment savoir si on a gagné de l’argent. La réponse est très simple, la somme gagnée à l’issue de l’investissement doit être supérieure à la mise de départ. Et en divisant la mise de départ par la somme totale à l’arrivée on peut même calculer la rentabilité.

Ces quelques bases étant entendues, entrons dans le vif du sujet, notre triangle des Bermudes a donc 3 faces :

 

1/ Première face : la réduction d’impôts

En résumé la loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt maximale de 6.000 euros par an et ce pendant 6 ou 9 ans ; jusque-là cela semble plutôt sympathique. En revanche les conditions pour en bénéficier le sont moins.

Premièrement : si vous bénéficiez d’autres réductions d’impôt comme des aides à domicile pour le ménage ou la garde des enfants, votre plafond global est de 10.000 euros de réductions d’impôt cumulées, il conviendra donc de regarder en premier combien on a déjà acquis en avantage fiscal hors immobilier.

De plus, pour atteindre les 6.000 euros de réductions d’impôt, vous devez investir dans un bien d’environ 250.000 euros hors frais de vente.

Deuxièmement : l’investissement immobilier doit obligatoirement se faire dans un logement neuf, et donc souvent vendu sur plans et avec une date de livraison dans 12 ou 24 mois. On notera que la réduction d’impôt est effective une fois que le bien est livré et loué.

Troisièmement : le bien doit être loué pendant au moins 6 ans et avec des loyers encadrés selon la densité d’habitants. En résumé, si vous ne trouvez pas de locataires, vous n’aurez pas de réduction d’impôt. Et si vous devez revendre votre bien avant les 6 ans ou les 9 ans, vous devrez rembourser intégralement les avantages fiscaux perçus !

Quatrièmement : les promoteurs qui vendent ce type de biens immobiliers intègrent souvent dans le prix de vente une partie de la réduction d’impôt liée au dispositif fiscal et de ce fait vous surpayez légèrement le bien. De toute façon, le neuf est toujours plus cher que l’ancien ce qui diminue mécaniquement la rentabilité future de votre investissement.

 

2/ Deuxieme face : le complément de retraite

En investissant dans un bien immobilier neuf ou ancien, mais à but locatif pendant sa période d’activité professionnelle, on peut aisément se constituer à moindre coût un capital ou une rente viagère pour sa retraite.

En effet, en utilisant une partie de ses revenus du travail pour rembourser un prêt immobilier, on peut facilement compléter les sommes restantes avec les revenus locatifs perçus de cet investissement. On peut aussi déduire les intérêts d’emprunt et les travaux de rénovation réalisés pour mettre le bien en conformité avec les normes de location. On choisira un prêt sur une durée qui correspond au nombre d’années qui nous séparent du départ en retraite, de ce fait le bien sera payé intégralement à la date de fin d'activité professionnelle et les loyers alors perçus constitueront un complément de retraite.

 

3/ Troisieme face : l'investissement immobilier

Il faudra cependant vérifier certains points essentiels à la réussite de ce projet.

Premièrement : Choisir un emplacement de qualité, cela vous confortera dans vos démarches de recherche de locataire ou de revente ultérieure.

Deuxièmement : Etudier de très près le rapport qualité / prix. Comme si vous choisissiez votre propre résidence principale.

Troisièmement : Etudier avec attention l’offre locative dans le quartier afin de s’assurer qu'il y a bien un déficit de logements disponibles à la location.

Pascal DAHAN directeur de l’agence Luxe France Immobilier, 101 Av des Champs Elysées 75008 PARIS, vous offre un RDV d’information gratuit sur l’analyse patrimoniale de vos placements immobiliers et sur vos possibilités d’investissement dans les meilleures conditions de sécurité.

Coordonnées : pascaldahan@free.fr
 

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DAHAN Pascal
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