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Achat dans l'ancien : quel budget global si des travaux s'en mêlent ?

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Il est fréquent qu’un bien ancien acquis aux enchères nécessite des travaux. Le budget de l’opération totale doit en tenir compte, en plus de la valeur du bien et des frais annexes propres aux enchères judiciaires.


Comment évaluer son budget global quand une rénovation entre dans la partie ?

L’achat d’un bien ancien demande de la vigilance sur sa qualité. D’une part, s’il est dégradé, une rénovation sera nécessaire pour le remettre à neuf. D’autre part, même s’il est en bon état, il faut porter une attention particulière à ses performances énergétiques. Ces dernières sont devenues un critère de valeur incontournable et peuvent induire des travaux pour une mise à niveau.
 

Penchez-vous sur les diagnostics techniques

Disponibles dans le cahier des conditions de vente, les diagnostics techniques donnent tout de suite une photographie de la qualité du bien. Ils couvrent la recherche d’amiante, le risque d’exposition au plomb, l’état parasitaire relatif aux termites, l’état de l’installation de gaz et d’électricité et bien sûr les performances énergétiques. Leur consultation permet d’identifier un besoin en travaux.

Pour rappel sur les performances énergétiques, elles sont évaluées en 7 classes, de A (la meilleure) à G (la plus mauvaise), en termes de consommation énergétique du bien d’une part, en termes de quantité de gaz à effet de serre émise par le logement d’autre part. Attention aux biens dans les classes les plus basses : un acquéreur doit savoir que pour le valoriser, des travaux s’imposent.
 

Estimation du budget global : n’oubliez rien !

Pour les travaux, les coûts de rénovation se situent en moyenne entre 500 et 1 200 euros par mètre carré, en fonction de la nature et de la complexité des travaux à effectuer. Pour une idée précise, mieux vaut obtenir des devis auprès de professionnels.

Il faut également évaluer correctement la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur à la revente au regard des conditions actuelles sur le marché. La valeur de biens similaires mis en vente aide à la définir. N’oublions pas que dans les enchères judiciaires, quoique les mises à prix soient basses, les prix de vente s’ajustent au final à ceux du marché.

Reste à calculer les frais annexes propres à un achat aux enchères judiciaires : honoraires de l’avocat qui porte enchères (100 à 150 euros), frais préalables et émoluments de vente, publication du titre de vente au service de la publicité foncière (anciennement « jugement d’adjudication à la Conservation des Hypothèques ») de 150 à 250 euros et droits d’enregistrement qui représentent environ 5% du prix de vente (frais préalables non-inclus).

Appuyez-vous sur l’avocat qui vous représente pour boucler une évaluation budgétaire sans faille.
 

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