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Au sujet des biens immobiliers occupés

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Une abonnée de la région parisienne, nous pose la question suivante :


« Lors d’une émission télévisée, j’ai vu un reportage où un homme avait acheté une maison aux enchères suite à une saisie immobilière. Or l’ex-propriétaire refusait de quitter son désormais ancien domicile.
Selon l’acquéreur, partout ou il s’était adressé, on lui avait répondu qu’il était impossible d’obliger l’ancien propriétaire à quitter l’objet du litige.
Dans un tel cas, est-il vrai qu’aucun recours n’est possible et comment peut-on s’assurer que la maison est libre. »
 

La réponse de VLimmo®


C'est tout le problème des ventes judiciaires sur saisie immobilière. Il est indispensable de vous renseigner avant la vente sur les caractéristiques de l'occupation, car les Avocats ont une fâcheuse tendance à éluder ce problème.

- Soit les biens sont libres de location et d'occupation, et tout est pour le mieux pour vous. Dans ce cas, c’est en général bien précisé sur la publicité.

- Soit les biens sont loués avec un bail régulier et alors il convient de faire très attention, puisqu’en achetant vous devenez propriétaire, mais vous "reprenez" le locataire avec toutes les conditions du bail. Vous ne pourrez donc récupérer le logement pour y habiter que dans les conditions légales prévues en la matière : délais de dénonciation et conditions précises : occupation à titre personnel ou pour loger des membres de la famille, etc...

- Soit les biens sont libres de location : c'est à dire qu'il n'y a pas de bail locatif qui vous engage en tant que nouveau propriétaire, ce qui est déjà un point. Mais attention, cela ne veut pas dire que le bien soit libre d'occupation. En général ils sont occupés par la partie saisie, mais il peut également y avoir une occupation "sans titre", c’est à dire un locataire sans bail, un occupant de fait (par exemple une personne logée gratuitement par le saisi).

Le plus souvent, les biens d'habitation sont occupés par la personne saisie:
Normalement, l'ancien propriétaire doit évacuer les lieux, mais rien ne l'oblige à le faire de sa propre initiative. En effet, si la personne saisie en est arrivée à ce point, c'est qu'elle est manifestement dans une situation difficile.

Il vous faudra donc très probablement entamer une procédure d'expulsion, qui coûte cher et qui peut demander du temps, car en la matière la justice et les forces de l'ordre sont laxistes et mettent plus de temps que pour recouvrir les contraventions.

- si le futur ancien propriétaire est un homme jeune et célibataire, les choses peuvent se régler assez rapidement

- si la personne à expulser est une femme abandonnée par un vilain mari, avec 3 enfants en bas âge, et pas de travail ... la procédure risque d'être un peu longue avec un bon Avocat

- si l'occupant est une personne âgée, sans ressource ....vous aurez vraiment du mal, même avec un bon Avocat.

Dans l'ensemble, si le bien est occupé, il vous faut prévoir un délai pour entrer en sa possession et un budget vous permettant d'entreprendre les démarches pour une éventuelle expulsion. Prévoyez un délai de 6 mois à un an. Mais il n'y a pas de cas général, les choses peuvent aller plus vite.
C'est pour cela que nous vous conseillons de visiter et si possible même (mais c'est souvent difficile et délicat ) d'essayer de voir les occupants pour connaître leurs intentions.
 

 
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