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Impayés de loyer et résiliation du bail : les règles évoluent

Loi

Loi ELAN

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La loi ELAN, en examen au Parlement, va apporter du nouveau dans la résiliation d'un bail pour loyers impayés. Cette loi va, entre autres, permettre de mieux articuler les différentes démarches concernant un locataire en difficulté. Elle devrait aussi aplanir les règles pour qu'un propriétaire récupère les loyers dus et son bien.


Pas moins de 160 000 décisions d'expulsion sont prises chaque année, soit une hausse de 75 % en près de 20 ans. Derrière ces chiffres, régler un problème de loyers impayés reste complexe, entre un locataire en grande difficulté et un propriétaire subissant un préjudice financier.
 

Récupérer loyers dus et bien : toute une épreuve

Pour le propriétaire, mettre un terme à une situation d'impayés prend du temps, de 18 à 24 mois. La démarche est complexe et onéreuse -3 000 à 5 000 euros de frais. Le propriétaire doit procéder en plusieurs étapes : mise en demeure de payer, puis commandement de payer avec signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEx). Si le problème persiste, reste au propriétaire à assigner son locataire devant le juge d'instance pour faire constater la résiliation du bail, demander la condamnation au paiement des arriérés et prononcer l'expulsion si le paiement des loyers n'a pas repris.

Pour le locataire, il existe un risque de court-circuit avec d'autres démarches, dont le recours à une commission de surendettement. En effet, pour que son dossier y soit accepté, il ne doit pas rembourser d'autres dettes que les dettes alimentaires. Une règle qui contrecarre le paiement des loyers. Même de bonne foi, le locataire se retrouve expulsable puisqu'il ne peut pas reprendre les versements de son loyer.
 

La loi ELAN vers plus de cohérence

Avec une entrée en vigueur prévue au 1er mars 2019, la loi portant sur l'évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN) entend apporter plus de garanties et de cohérence pour régler ces situations.

Tout d'abord, elle prévoit de modifier le contenu du commandement de payer pour mieux informer la CCAPEx dans sa mission d’examen de la dette et d’orientation du locataire débiteur. Désormais, le montant du loyer, des charges et le décompte des sommes dues au bailleur y seront indiqués.

Ensuite, si le locataire est assigné devant un juge, celui-ci pourra prendre en compte les modalités de paiement de la commission de surendettement. Pour le locataire, plus de chevauchement et de contradiction entre les échéanciers du juge et de la commission : le plan conventionnel de la commission prime.

Enfin, les locataires qui ont recommencé à payer leur loyer et leurs charges et continuent d'occuper le logement sans préjudice pour le bailleur seront soumis à une période probatoire de deux ans. En cas de nouvel impayé, le propriétaire peut faire prononcer l’expulsion immédiatement.
 

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