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Investir dans l’immobilier locatif : quelques questions récurrentes

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Dans une période où les prévisions des montants des pensions de retraites sont très faibles au regard des cotisations obligatoires et facultatives versées au cours d’une vie professionnelle, dans une même période où les rendements des placements bancaires sans risques sont quasi nuls, dans une période où l’inflation est neutre, l’idée d’investir une partie de ses économies dormantes dans un bien immobilier à but locatif redevient d’actualité pour de nombreux épargnants à la recherche de solutions attractives. Evidemment cet article n’as pas vocation à remplacer un vrai RDV avec un spécialiste de l’investissement immobilier, mais néanmoins il a pour but de d’attirer votre attention sur quelques questions clés que vous devez vous poser avant de vous mettre à la recherche du bien qui conviendra le mieux a vos attentes.


Voici un petit guide d’achat en 10 points.
 

1/ neuf ou ancien

Le neuf est très sponsorisé par les promoteurs et par les lois fiscales successives, il faut néanmoins reconnaitre que dans le contexte actuel l’incitation fiscale étant très faible elle a du mal à couvrir la prime à la hausse des prix que l’on rencontre trop souvent dans les grilles d’achat des promoteurs qui doivent vendre au prix fort pour rentabiliser le coût global de leur opération. Les belles années des lois Périssol et de Robien étant passées depuis longtemps, je déconseille donc pour l’instant ce type de placements. Une bonne affaire dans l’ancien présente à mes yeux moins de contraintes et plus d’attractivité.
 

2/ mer - montagne ou ville

Acheter un appartement à la mer ou à la montagne peut être intéressant seulement si le but est d’y posséder un pied à terre pour plus tard et aussi si ce bien peut représenter chez son acquéreur une attractivité immédiate pour une utilisation personnelle de temps à autre. Sinon il faut privilégier les quartiers bourgeois des grandes villes afin de se simplifier au maximum les démarches locatives futures, voir la revente anticipée.
 

3/ paiement comptant ou à crédit ?

Les taux étant historiquement très bas il est fortement conseiller de financer une grande partie de l’investissement avec un crédit amortissable à taux fixe qui pourra éventuellement être remboursé par anticipation. Durées idéales : 15 ans ou 20 ans. L’inflation étant quasi nulle l’arme du crédit in fine est devenue désuète.
 

4/ avec ou sans travaux ?

Dans l’ancien les travaux sont déductibles des loyers perçus, c’est donc une bonne idée, à condition d’avoir les équipes de qualité et de ne pas payer le double de leur valeur réelle si on ne peut vraiment assurer leur suivi !
 

5/ combien investir ?

Plutôt que raisonner en chiffres et en montants, il vaut mieux raisonner en % de son patrimoine liquide. Néanmoins, on peut trouver des placements de qualité à partir de 200.000 euros. Si on dispose d’un budget plus élevé, il est préférable d’acheter deux petits biens qu’un gros pour des questions de répartition des risques et de fluidité à la revente.
 

6/ quelle superficie ?

Les petites surfaces se louent mieux ! C’est vrai. Mais, parce qu’il y a plus de candidats sur ce type de superficie et aussi plus de rareté. On privilégiera donc des studios et des deux pièces. On évitera les petites surfaces de moins de 20m² sauf si l’emplacement est recherché. Pour les locations en province, on recherchera la proximité d une gare TGV à 20/30 minutes de voiture, pour les investissement à la mer, on ajoutera une vue mer ou la possibilité d’aller à pieds à la plage. Pour la montagne il faudra un départ « skis aux pieds » et une station en altitude pour pouvoir skier même avec un faible enneigement.
 

7/ le cas particulier des LMP

Le LMP permet un statut hors ISF des biens qui le composent à conditions que la somme des revenus locatifs dépasse celle des revenus salariés dans ce cas on peut argumenter que sa principale source de revenus provient de son parc locatif et non pas de son activité salariée ou de ses pensions de retraite et de ce fait l’ensemble du parc locatif devient sous quelques conditions un outil de travail et donc hors ISF. Evidement ce type de dispositif induit de gros investissements locatifs : chalets villa grands appartements parisiens… etc.
 

8/ Résidentiel - loisirs – résidences seniors – résidences étudiantes

Pour ce qui est des résidences seniors et étudiantes, le problème vient très souvent de la défaillance du gestionnaire qui peut aller jusqu’à ne plus reverser les loyers et empêcher le propriétaire (qui a signé un bail de 9 ans) de le relouer par lui-même ! Donc il vaut mieux privilégier un petit logement dans l’ancien près d’une faculté. Pour les résidences seniors, il y a en effet un marché mais en général les charges sont très élevées. Pour le loisir il faut privilégier les endroits très touristiques dans lesquels la pression locative est très forte en période de vacances.
 

9/ quelle durée pour l’investissement ?

Pour ce type d’investissement, on choisira une durée maximale de 20ans, avec un couplage assurance vie. Le principe est de choisir la mensualité la plus faible possible pour le crédit et d’abonder librement sur une épargne mensuelle programmée, volontaire et modulable qui va permettre de constituer une réserve d’épargne sûre qui pourra être apporté en 10ème ou 15ème année du crédit pour solder ou non le capital restant dû sur le crédit par anticipation.
 

10/ financement avec ou sans apport personnel

Dans un montage idéal, on calculera un apport initial qui va permettre de faire baisser la mensualité du crédit au niveau de celle du revenu locatif. De ce fait, la trésorerie mensuelle de l opération sera auto-équilibrée. Selon l’âge des acquéreurs (plus ou moins proche de la retraite) on pourra moduler l’apport initial en fonction de la durée du prêt. De ce fait, plus on est jeune, plus la durée du prêt peut approcher 20 ans et plus on peut réduire son apport initial.
 

Des exemples précis d’investissements et des consultations gratuites pourront être accordées par mon cabinet aux lecteurs de VLimmo.

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DAHAN Pascal
Directeur Luxe-France.net
Conseil en investissements immobiliers
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