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Enchères judiciaires : quelle stratégie gagnante pour fixer la mise à prix ?

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Fixer la mise à prix

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Fixer la mise à prix d'un bien qui va être vendu aux enchères judiciaires ne se fait pas à la légère. La meilleure stratégie va éviter la surévaluation pour donner aux enchères toutes les chances d'aboutir. Dans le cas contraire, le poursuivant risque de décupler ses charges au lieu de voir sa dette remboursée. Explications.


Dans les enchères judiciaires, le poursuivant - soit le créancier - a la responsabilité de fixer la mise à prix du bien saisi dont la vente va contribuer à rembourser la dette. La tentation peut être grande d'ajuster la mise à prix à la créance. Or, cette stratégie est vouée à l'échec si la valeur du bien est inférieure à la dette : personne ne viendra enchérir à la barre pour acquérir un bien surestimé.

Pire, cette stratégie expose le poursuivant à acquérir lui-même le bien. En effet, si les enchères n'aboutissent pas, le poursuivant se retrouve automatiquement adjudicataire du bien - soit son nouveau propriétaire. En tant que tel, à lui de financer l'acquisition. Ainsi, non seulement il débourse une somme conséquente, mais en plus il ne récupère rien qui puisse alléger la créance.
 

La valeur du bien, seul critère qui vaille

La mise à prix doit s'appuyer avant tout sur la valeur du bien sur le marché, compte-tenu de sa nature, de sa situation et de son état. Ainsi fixée, la mise à prix reste cohérente donc attractive. Un facteur capital puisqu'une vente aux enchères vise avant tout à attirer du monde à la barre et à trouver acquéreur.

Pour y parvenir, une mise à prix attractive doit avoir un impact positif dès l'affichage de la publicité pour la vente du bien. Cette première étape est essentielle pour attirer l'attention et déclencher des visites. Il ne faut donc pas rater le coche en affichant une mise à prix mal ajustée.
 

Se faire conseiller

Puisque la meilleure mise à prix se base sur la valeur du bien sur le marché immobilier, le poursuivant doit, le cas échéant, anticiper le fait que la vente du bien ne remboursera pas d'office l'intégralité de la dette. Sa stratégie, dès lors, consiste à récupérer la somme la plus importante possible, à défaut d'être remboursé de toute sa créance.

Pour ajuster la stratégie et fixer correctement la mise à prix, le poursuivant doit se faire conseiller. C'est le rôle de son avocat. C'est aussi le rôle du syndic de copropriété quand le poursuivant est une copropriété en litige avec l'un des propriétaires. Bien conseillé, un poursuivant n'hésitera pas à partir sur une mise à prix suffisamment basse puisque, grâce au mécanisme des enchères, le prix de vente sera au final plus élevé que la mise à prix - d'autant plus que tout a été correctement évalué et pensé pour attirer du monde à la barre.
 

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