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Bien préparer son budget avant d'enchérir

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Par Maître Miorini - Avocats Associés Miorini


Un enchérisseur peut perdre un temps précieux à tenter d'acquérir un bien aux enchères s'il a mal ajusté ses attentes et son budget. Il doit évaluer et anticiper plusieurs éléments pour sécuriser sa capacité financière et donner à son projet les meilleures chances d'aboutir.

Connaître sa capacité d'emprunt

La première démarche consiste à consulter sa banque pour connaître sa capacité d'emprunt. De là, l'enchérisseur pourra se positionner de façon réaliste sur le prix qu'il peut mettre dans son futur bien. Rappelons qu'en cas d'incapacité financière, un adjudicataire perd le bien remporté, lequel est alors remis aux enchères. L'étude du projet par la banque permet d'éviter ce cas de figure.
 

Evaluer le prix du bien

Vient ensuite l'évaluation du prix à mettre dans le bien acquis aux enchères. Attention, la mise à prix a tendance à être basse pour aboutir à une consignation abordable par un plus grand nombre. La mise à prix ne présage donc pas du prix final auquel le bien sera vendu.

Pour une évaluation plus juste, il faut se pencher sur les prix de biens similaires sur le marché de gré à gré. Une précaution s'impose : les prix affichés par les professionnels de l'immobilier vont ensuite être négociés. Il y a donc une balance à faire pour estimer au plus juste le niveau de prix des biens similaires identifiés.
 

Anticiper les frais annexes

Le prix pour un bien une fois défini, l'enchérisseur doit prendre en compte les divers frais annexes. Ceux-ci représentent un montant fixe et incompressible, équivalant à 20% à 22% du prix du bien lorsque celui-ci se situe entre 100 000 et 150 000 euros. Mécaniquement, cette proportion augmente si le prix du bien est moindre et diminue si le prix du bien est plus important.
 

Disposer de fonds pour les premier règlements

Revenons à la consignation à remettre à l'avocat le jour de l'audience. Le principe de cette caution tient à vérifier la solvabilité et la fiabilité du candidat aux enchères. Selon la loi, il faut fournir "les garanties nécessaires" pour enchérir, sans plus de précision. Par décret, le montant de la caution est proposé à 10% de la mise à prix - mais il s'agit là d'une illustration de la loi, non d'un montant imposé. Toutefois, ce sont bien 10% de la mise à prix qui sont habituellement demandés à titre de caution.

L'enchérisseur doit remettre cette caution à son avocat sous forme de chèque de banque le jour de l'audience. L'avocat lui demandera également un premier versement au titre des frais annexes, ce qui permet de vérifier sa fiabilité financière. Ainsi, il est conseillé à tout enchérisseur d'avoir 15 000 euros d'avance et disponibles pour couvrir ces premiers règlements.
 

 
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