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Acheter un logement occupé : plusieurs solutions
Du fait que la plupart des ventes aux enchères publiques proviennent de saisies immobilières, les logements proposés sont souvent occupés, soit par l’ancien propriétaire (le saisi), soit par un locataire (dont la gestion revient à l’adjudicataire), ou par des squatters et autres personnes dont la présence est indésirable (personne logeant à titre gratuit en accord avec l’ancien propriétaire).
Si l’achat est effectué dans le but d’habiter le logement, il est fondamental de se renseigner auparavant sur les conditions dans lesquelles le bien sera disponible.
Il existe plusieurs cas :
1· Logement occupé par un locataire en règle
- le locataire dispose d’un contrat de location -qui a généralement été conclu pour une durée de trois années renouvelables- qu’il est en général possible de consulter en annexe du procès-verbal de description remis par l’huissier avec le cahier des charges.
- dès lors que le locataire est en règle (loyers payés), le nouveau propriétaire a l’obligation de respecter la durée du bail. Le locataire disposant d’un droit automatique au renouvellement de son bail, si le propriétaire veut récupérer le logement pour son utilisation personnelle ou sa vente, il doit donner congé au locataire 6 mois avant l’expiration du bail.
- pour être valable, ce congé doit s’appuyer sur des raisons légitimes : vendre, habiter ou loger de la famille, non-respect des conditions du contrat par le locataire…
2· Conditions d’occupation méconnues
- l’occupant peut être l’ancien propriétaire, une personne de sa connaissance logeant gratuitement ou un squatter… Le seul moyen de savoir à quoi s’en tenir est de se rendre sur place, ce qui peut aussi permettre d’obtenir des informations auprès de l’huissier.
- Au même titre que dans le cas d’un locataire ne payant pas ses loyers, le nouveau propriétaire est en droit de réclamer la libération des lieux et le paiement d’indemnités d’occupation (équivalant à des loyers) dont nous reparlerons plus tard. C’est ce cas de figure que nous allons examiner.
a. Des modalités d’expulsion : la voie traditionnelle
Tout autre occupant qui ne soit pas un locataire disposant d’un bail valide et payant son loyer est susceptible d’être expulsé. La méthode diffère un peu selon qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un squatter, car ceux-ci n’ont pas les mêmes droits.
La procédure d’expulsion la plus courante est en générale celle des locataires qui ne payent plus leur loyer. Elle est gérée par un huissier. Celui-ci envoie un commandement de payer au locataire avec la mention des sommes dues, auquel celui-ci peut répondre dans un délai de deux mois. L’huissier dispose de plusieurs leviers pour tenter d’avoir paiement des loyers impayés:
- la saisie-vente (saisie des meubles)
- la saisie-attribution (saisie des fonds disponibles sur les comptes bancaires du saisi ou auprès de toute personne disposant de fonds lui appartenant)
- la saisie d’une partie du salaire (selon un barème qui tient compte notamment du nombre d’enfants)
Au bout de deux mois, le locataire est assigné devant Tribunal d’Instance pour payer le solde de sa dette et/ou être expulsé. Il est dans le devoir de l’huissier de joindre à cette assignation les différentes voies de recours possibles pour le locataire :
- si le jugement rendu au Tribunal d’Instance est sans exécution provisoire, le locataire peut faire appel et bloquer la procédure d’expulsion
- si le juge rend une ordonnance ou un jugement avec exécution provisoire, le locataire peut faire appel mais sans bloquer la procédure d’expulsion.
Il est à noter qu’à partir de janvier 2007, le jugement d’adjudication vaudra titre d’expulsion pour les occupants n’ayant pas le droit d’être dans les lieux ; il n’est plus alors besoin de passer par le Tribunal d’Instance pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Dans le cas d’un squatter, celui-ci reçoit directement une sommation de quitter les lieux puis une assignation en référé expulsion auprès du Tribunal d’Instance. De même que le locataire, si l’occupant se présente, il peut obtenir des délais auprès du juge. Dans le cas contraire, le juge rend une ordonnance d’expulsion qui a valeur exécutoire et qui est signifiée à l’occupant. Il est à noter que celui-ci peut aussi être condamné à payer des indemnités d’occupation jusqu’à l’expulsion ; l’huissier dispose alors des mêmes mécanismes que pour le locataire (cf ci-dessus).
L’occupant dispose de quinze jours pour faire appel. La procédure est ensuite la même que celle mise en œuvre pour l’expulsion d’un locataire.
L’huissier envoie un commandement de quitter les lieux auquel s’applique le même délai de deux mois. Durant cette période, le locataire peut :
- quitter les lieux
- obtenir de nouveaux délais auprès du juge d’exécution qui suspend alors la procédure.
- faire une demande de relogement auprès de la mairie qui lui permet éventuellement de négocier des délais auprès du créancier.
Si rien de tout cela n’est fait, l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, retraçant sa venue sur les lieux et sa demande à l’occupant de partir, qui se solde généralement par un refus. L’huissier dresse alors un procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet qui le transmet au commissaire de police.
b. Efficacité de cette méthode
Le commissariat de police -mandaté par le service logement/expulsion de la préfecture- est alors chargé d’effectuer une enquête sur la situation de l’occupant (salaire, nombre d’enfants…). Selon les résultats de l’enquête, la préfecture autorise ou bloque l’expulsion en examinant les possibilités de relogement. Elle dispose théoriquement de deux mois pour donner sa réponse.
A la fin de ces deux mois, le propriétaire dispose évidemment d’un recours pour le cas où l’administration bloque son dossier, appelé prise à partie. Cette procédure consiste à demander à la préfecture (ou au tribunal administratif si celle-ci ne répond pas) le paiement d’indemnités d’occupation, qui sont équivalentes au montant du loyer. Il faut bien comprendre que ces indemnités sont dues de toute manière par l’occupant à date de l’ordonnance d’expulsion. Lorsque celui-ci n’est pas solvable, le tribunal administratif condamne l’Etat à payer les indemnités, pour compenser le préjudice subi par le blocage de la procédure d’expulsion (qui est le fait de la préfecture, donc de l’Etat).
Il est à noter en outre que les occupants bénéficient de la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 15 mars(1) ; dans les faits, il devient quasiment impossible d’expulser quelqu’un dès la mi-octobre. Si la préfecture fournit sa réponse avant le début de la période hivernale, alors les indemnités d’occupation incluront cette période. Dans le cas contraire, la demande d’indemnités est repoussée à la fin de la période hivernale.
Bien que ces indemnités à la charge de l’Etat ont récemment conduit celui-ci à autoriser de plus en plus de recours à la force publique pour des expulsions (augmentation de 35% dans la région parisienne(2)), on peut s’interroger sur l’efficacité de la procédure d’expulsion :
- entre la lenteur presque chronique du système juridique, la complexité des dossiers traités, la multiplicité des critères entrant en jeu et les nombreux délais qui peuvent être accordés à l’occupant, cette procédure peut s’étirer en longueur jusqu’à prendre plusieurs années, et n’aboutit parfois jamais.
- entre les frais d’huissiers et éventuellement les frais d’avocat s’il faut retourner devant le juge (que ce soit pour obtenir un droit d’expulsion ou pour obtenir des indemnités d’occupation), le coût de la procédure s’élève en moyenne basse à 3000 euros.
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c. Une alternative plus sûre et plus rapide : l’arrangement à l’amiable
Il existe une alternative à l’expulsion traditionnelle, à laquelle il est trop peu souvent fait référence : il s’agit de l’arrangement à l’amiable.
L’arrangement à l’amiable consiste à donner à l’occupant une certaine somme d’argent (dont le montant est libre) afin d’obtenir la libération des lieux sans passer par la force publique. Bien que cette procédure ne comporte pas de cadre légal, elle demeure tout à fait envisageable voire même conseillée. Elle comporte plusieurs avantages, pour le propriétaire comme pour l’occupant :
- pour le propriétaire :
· Faire une bonne affaire : le particulier peut obtenir des renseignements concernant les conditions d’occupation du bien (situation sociale et âge de l’occupant, nombre d’enfants...) auprès de l’huissier, lors de la visite par exemple. Cela lui permet d’estimer lui-même la difficulté de faire aboutir une procédure d’expulsion, ce qui peut indirectement le renseigner sur l’ardeur éventuelle de ses concurrents directs, qui sont généralement les marchands de biens. Ceux-ci cherchent par définition à acheter au meilleur prix pour revendre immédiatement après. Ils seront donc moins intéressés par un logement occupé qui semble difficile à faire libérer, ou d’un logement comportant d’importants travaux de rénovation. Un tel bien ne fera donc pas l’objet d’une concurrence ardue entre les marchands de biens et demeurera à un prix raisonnable.
· Obtenir une libération rapide des lieux : cette économie permet donc ensuite de procéder à un arrangement à l’amiable pour obtenir la libération des lieux en évitant la lourde et coûteuse procédure d’expulsion.
- pour l’occupant :
· Eviter l’aggravation de la précarité : en évitant un séjour prolongé dans un lieu dont la libération est exigée par la justice, l’occupant évite ainsi d’accumuler des indemnités d’occupation impayées, pouvant aboutir aux différentes saisies vues ci-dessus (saisie-vente, saisie-attribution, saisie du salaire), qui aggravent sa précarité. Cette aide financière peut contribuer en partie à obtenir un relogement auprès de bailleurs sociaux.
· Obtenir un nouveau logement plus adapté à ses besoins : le relogement peut être l’occasion de remédier à des problèmes parfois très graves comme l’insalubrité des lieux (certains occupants, dont les ressources sont tellement précaires, n’ont pas d’autre choix que de résider dans un logement insalubre et peuvent, dans la crainte d’une augmentation de loyer si des travaux devaient y être réalisés, vouloir s’y maintenir).
Cela peut aussi être l’occasion pour des familles nombreuses par exemple de toucher les APL -aides publiques au logement- qui ne sont accordées que si une certaine proportion entre le nombre d’occupants et la taille du logement est respectée.
La façon la plus fiable et la plus rapide de procéder, bien qu’elle exige le consentement de l’occupant, et implique que celui-ci entreprenne lui-même les démarches pour se reloger, est de passer par un tiers de confiance en la personne de l’huissier. Celui-ci reçoit une certaine somme en dépôt et ne la remet à l’occupant qu’une fois qu’il a constaté que celui-ci a bien quitté les lieux. Il s’agit d’une simple transaction, une sorte de contrat entre le propriétaire et l’occupant dont l’exécuteur est l’huissier. Il est également possible de le faire par l’intermédiaire d’un avocat.
Bien entendu, cette solution ne prétend pas être miraculeuse et infaillible. Il existe certains occupants qui profitent -consciemment ou non- des rouages du système et peuvent paralyser tout arrangement à l’amiable par leur immobilisme (en n’entamant aucune démarche de demande de relogement par exemple). Il s’agit de les sensibiliser à leur situation comme expliqué ci-dessus. Souvent, ceux-ci ne savent pas à qui s’adresser, par où commencer, et les propriétaires sont rarement bien renseignés sur ce sujet…
La plupart des organismes de relogement sont mandatés par l’Etat ou la Préfecture, desquels ils reçoivent leurs dossiers de candidature pour l’obtention de logements sociaux. Ce dossier doit être constitué par l’occupant, qui peut se le procurer à la mairie ; il est ensuite examiné par la Préfecture et éventuellement redirigé vers un organisme de relogement.
Il est bien évident que ces démarches prennent du temps, en raison de la charge de travail déjà très importante des travailleurs sociaux. En outre, dans le cas d’un organisme comme la SIEMP (www.siemp.fr), il est à regretter que ce système, très centralisé, ne s’ouvre pas aux particuliers qui pourraient poser une demande directement pour leur locataire ou l’occupant qu’ils aimeraient voir quitter les lieux, et obtenir par ce biais une certaine aide financière pour les reloger.
(1) Code de la construction et de l’habitation, L 613-3
(2) Affiches parisiennes et départementales, n°99, jeudi 08/09/06, p4
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