a) Bien libre d'occupation :
Si le bien est libre d'occupation vous pourrez en principe prendre possession dès le délai de 10 jours de surenchère passé et donc dès avant paiement du prix.
Les cahiers des charges peuvent en disposer autrement, la plupart du temps cependant les cahiers ne prévoient qu'une obligation de ne pas faire de démolitions ou de travaux importants avant le paiement du prix.
b) Bien occupé :
Quel que soit le cas, la procédure se décompose en 2 phases : l'obtention d'un titre d'expulsion et l'expulsion proprement dite.
1°) Obtention d'un titre d'expulsion
a) Bien occupé par un locataire :
Il faut distinguer les biens occupés par un locataire régulier pour lequel l'acheteur se trouve dans la même situation que le précédent propriétaire :
- Il ne peut donc à défaut d'accord que donner congé au locataire en respectant les termes du bail, c'est à dire en général pour un bail d'habitation à condition de prévenir 6 mois au moins à l'avance avant la date d'expiration du bail par acte d'huissier et en justifiant d'un motif (congé pour habiter, congé pour revendre etc...). Dans certains cas (baux de complaisance) il est possible d'obtenir du tribunal qu'il annule le bail...
L'acheteur perçoit évidemment les loyers et peut aussi à défaut de paiement agir comme le propriétaire précédent en réclamant expulsion pour non-paiement.
Cependant si malgré un congé régulier, le locataire ne quitte pas les lieux il faudra saisir les tribunaux pour obtenir la validation du congé et son expulsion.
b) Bien occupé par un occupant "sans droit ni titre" :
Qu'il s'agisse du saisi et de sa famille ou d'un "squatter" il sera généralement possible d'obtenir assez rapidement une "ordonnance de référé" ordonnant l'expulsion des occupants sans droits ni titre et fixant en outre une "indemnité d'occupation" sorte de loyer pour la période d'occupation.
Bien occupé par le saisi : dans la nouvelle procédure le jugement d’adjudication vaut « titre d’expulsion » cela pourra éviter d’attendre l’ordonnance de référé (qui sera cependant encore utile pour obtenir une « indemnité d’occupation »)
2°) Phase administrative
Quel que soit le cas (occupant locataire ou occupant sans droit ni titre), une fois le titre d'expulsion rendu (ou le jugement d’adjudication obtenu pour les saisis occupants N.P.) et à défaut de départ spontané (qui se produit parfois à n'importe quelle phase de la procédure), il faut confier l'exécution à un huissier de Justice lequel devra établir un certain nombre d'actes et obtenir le concours de la force publique par la préfecture.
Cette phase est d'une durée très variable selon les départements, la situation sociale des occupants etc... (L’expulsion d'un homme seul sera plus rapide que celui d'une mère sans ressources habitant avec des enfants en bas âge.)
La phase administrative demandera cependant plusieurs mois et une durée de une ou deux années n'est pas exceptionnelles.
Tout cela explique que les marchands professionnels proposent parfois aux occupants une somme d'argent contre un départ plus rapide, cela n'est pas en soit interdit, mais demande une certaine prudence.
A noter que l'Etat devient cependant redevable solidairement avec l'occupant de l'indemnité d'occupation fixée par le titre d'expulsion dans certaines conditions.
Christian LEIPP
Avocat au Barreau du Val de Marne
Certificat de spécialité en droit immobilier et en droit des mesures d'exécution
Chargé de Cours à la Faculté de droit de Paris XII |
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