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Où et comment trouver les indications sur les biens mis en vente aux enchères ?
Dans VLimmo.fr, bien sûr.
Mais au-delà de cette auto-publicité, notre lecteur doit être informé des conditions régissant la publicité des ventes et des autres supports dans lesquels il peut trouver des indications. Il conviendra de distinguer entre les 3 catégories de ventes aux enchères :
- les ventes au Tribunal de Grande Instance (à la Barre),
- les ventes des Notaires, et
- les ventes des Domaines.
1°) Les ventes au Tribunal de Grande Instance :
Il convient de rappeler que ce sont des ventes forcées, le plus souvent sur saisie immobilière (défaut de paiement de crédits) ou liquidation judiciaire (faillite d’entreprise). Cela signifie que la vente est ordonnée par la justice, et qu’il est donc très rare que les propriétaires du bien vendu soient coopératifs.
La publicité est prévue par la Loi, et soumise au contrôle du Tribunal.
LA LOI
Les règles sont encore actuellement fixées par les articles 696 et 698 à 700 de l’ancien code de procédure civile.
Il faut cependant signaler qu’une Loi du 29 juillet 1998, relative à la lutte contre les exclusions, a prévu d’abroger ces articles et de les remplacer par un article 697 ainsi rédigé :
« - L’adjudication est poursuivie après une large publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible. Elle peut dépasser la seule information faite dans un journal d’annonces légales et au tribunal. Un décret en Conseil d’état précise les modalités de cette publicité.
- Le juge peut restreindre cette publicité ou autoriser une publicité supplémentaire suivant la nature et la valeur des biens saisis ainsi qu’en raison d’autres circonstances de l’espèce.»
L’application de ce nouveau texte est soumis à un décret qui est en préparation depuis plus de deux ans, et qui fait l’objet d’âpres discussions. Revenons donc aux articles actuellement en vigueur :
Article 696 (ancien code de procédure civile) :
Trente jours au plus tôt et quinze jours au plus tard avant l’adjudication, l’Avocat poursuivant fait insérer dans un des journaux d’annonces légales de l’arrondissement où les biens sont situés ou, s’il n’y en a pas, de l’arrondissement le plus voisin, un extrait signé de lui et contenant :
- Les noms, professions, demeures des parties et de leurs Avocats.
- La désignation des immeubles saisis telle qu’elle est insérée dans le cahier des charges.
- La mise à prix
- L’indication du jour, lieu et heure de l’adjudication et du tribunal devant lequel elle se fera.
Article 698 (ancien code de procédure civile) :
Il est justifié de l’insertion par un exemplaire du journal, cet exemplaire portera la signature de l’imprimeur
Article 699 (ancien code de procédure civile) :
Dans le même délai, l’avocat poursuivant fait afficher en forme de placard l’extrait mentionné dans l’article 696:
- A la porte principale des bâtiments saisis
- A la porte du tribunal devant lequel aura lieu l’adjudication
- Au lieu officiel de l’affichage dans chacune des communes de la situation des biens.
L’huissier attestera dans un procès-verbal rédigé sur un exemplaire du placard que l’apposition a été faite aux lieux déterminés par la Loi, sans les détailler.
Article 700 (ancien code de procédure civile) :
Le président peut, par ordonnance, non susceptible de recours rendue sur la requête du poursuivant, restreindre la publicité légale, ou autoriser une publicité supplémentaire, suivant la nature et la valeur des biens saisis, et notamment à son de cloche, trompe ou tambour.
Article 701 (ancien code de procédure civile) :
Les frais de poursuite sont taxés par le juge et il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe.
Outre la rédaction de l’article 700 qui est fort ancienne et dont les moyens publicitaires ont un peu vieillis, les deux textes sont donc relativement identiques sous réserve des décrets d’application à paraître. Il y a d’une part une publicité légale obligatoire et d’autre part la possibilité d’une publicité complémentaire de type commercial.
LA PUBLICITE LEGALE OBLIGATOIRE
Elle se résume donc à très peu de chose : une annonce dans un journal agréé pour les annonces légales (voir notre étude Annonces Légales), une affiche sur le bien mis en vente, à la Mairie de la Commune, au Tribunal où se fait la vente. Dans la nouvelle loi, il n’est plus prévu qu’une annonce et une affiche au Tribunal.
Les professionnels (agents immobiliers, marchands de biens, etc…) sont en général abonnés aux journaux spécialisés pour les annonces légales. Mais pour le particulier cela représente un coût important et ces journaux sont rarement en vente au numéro. Il ne lui reste donc plus qu’à se rendre régulièrement dans les Tribunaux pour consulter les affiches.
LA PUBLICITE COMPLEMENTAIRE
Le premier point qui apparaît est que la publicité n’est pas obligatoire, puisque dans l’ancien texte comme dans le nouveau, le juge «peut» ordonner une publicité complémentaire. Encore faut-il que cette publicité lui soit demandée. Hors c’est l’Avocat poursuivant (c’est à dire celui qui fait la saisie) qui peut le faire.
Il convient préalablement de prendre en considération les points suivants :
- Dans une vente sur saisie, lorsqu’il n’y a pas d’acheteur, c’est le requérant, c’est à dire celui qui fait faire la saisie, qui est déclaré adjudicataire, et qui doit supporter tous les frais de la vente.
- S’il y a un acheteur, c’est lui qui va payer les frais de la vente et donc les frais de publicité, en plus du prix de vente. Il fixera donc logiquement son prix maximum d’achat en fonction de ses possibilités diminuées des frais de vente.
- L’avocat qui fait la vente est responsable du paiement des frais qu’il engage, et même s’il prend logiquement des provisions, il n’est pas à l’abri d’incidents de procédure.
- Les coûts de la publicité, en particulier dans la grande presse, sont très élevés.
- La mise à prix de la vente n’est pas fixée en fonction du prix du marché du bien mis en vente, mais le plus souvent en fonction du montant que le créancier souhaite récupérer (voir notre étude Mise à Prix). Si un pavillon vaut 900.000 F, mais que le montant total des prêts restant à rembourser n’est que de 100.000 F, la mise à prix peut-être fixée à cette somme.
- L’avocat qui fait la vente n’a aucun intérêt financier au montant final de la vente. Ses honoraires sont en effet très peu dépendants du montant final de l’enchère.
Il apparaît donc que ceux qui ont la possibilité de fixer la publicité, n’ont en fait aucun intérêt à en faire beaucoup, soit parce qu’ils risquent d’avoir à la payer, soit parce qu’elle va diminuer le montant des enchères potentielles.
Le seul qui aurait intérêt à faire de la publicité pour que son bien se vende le plus cher possible, c’est le saisi. Mais il n’en a pas légalement la possibilité. Du moins dans la Loi actuelle. En effet, dans les projets de décret de la nouvelle Loi, cette possibilité lui sera ouverte, à condition qu’il en assume le coût….et on ne voit pas très bien comment, s’il ne peut déjà pas payer ses dettes.
Certains considèreront que nous faisons peu de cas de la déontologie des avocats qui veut qu’ils agissent de manière totalement indépendante et avec le souci du respect de la Loi et des personnes. L’avocat doit donc normalement faire le maximum pour que le bien se vende le mieux possible, et beaucoup le font.
Mais alors, pourquoi autant de ventes se font-elles avec la seule publicité légale ???
Où est donc, en définitive, effectuée la publicité complémentaire des ventes judiciaires ?
Pour l’essentiel dans la presse quotidienne, par l’intermédiaire d’annonces dans des rubriques spécialisées. Ces annonces dites «sommaires» reprennent les indications essentielles dans des encadrés souvent bien visibles. Mais il est rare qu’il y ait plus de deux annonces pour une vente.
Ces annonces sont relativement onéreuses, surtout dans la grande presse nationale, mais leur impact est important. Il faut aussi ajouter que, dans certaines régions, les journaux d’annonces légales éditent des numéros spéciaux reprenant les annonces de la semaine, souvent avec des photos, les calendriers des prochaines ventes et les résultats des ventes précédentes.
Selon les villes ou les régions, il est aussi effectué un affichage. Mais le plus souvent, l’affichage est effectué en affichage sauvage, sur des palissades ou des murs, ou sur les panneaux d’affichage mis en place par les Mairies. Il est donc de très courte durée.
Dans la région parisienne, la société Publilégal® (société créatrice de VLimmo.fr) dispose de panneaux d’affichage spécialisés pour les ventes et de panneaux dans un nombre assez important de gares SNCF.
Au total, on peut considérer que la publicité des ventes judiciaires aux tribunaux est faite au mieux des possibilités laissées aux professionnels, mais de manière insuffisante et trop dispersée.
En résumé, pour vous renseigner, vous devez consulter :
- Les journaux d’annonces légales et leurs éditions spécialisées dans certaines régions,
- Les journaux quotidiens pour les annonces sommaires,
- L’affichage au Tribunal et à la Mairie, ou les panneaux spécialisés dans certaines régions,
- Les sites Internet.
et
VLimmo
www.vlimmo.fr ou la lettre hebdomadaire.
2°) Les ventes faites par les notaires :
A la différence des ventes au Tribunal, la plupart des ventes effectuées par les notaires sont des ventes volontaires, ce qui veut dire que le vendeur a décidé de confier la vente de son bien à son notaire, au lieu de s’adresser à un agent immobilier.
Le notaire peut vendre le bien par simple négociation amiable comme le ferait un agent immobilier, mais il a aussi la faculté de le vendre aux enchères, puisqu’il est Officier Ministériel. Ce choix est souvent dicté par la confiance du vendeur envers son notaire, parfois conseiller de la famille depuis plusieurs générations.
La vente est parfois renvoyée devant notaire par la justice, dans des cas particuliers comme la licitation (partage), certains biens venant de liquidations judiciaires ou dans le cas de conversion de saisie immobilière en vente volontaire.
Enfin certaines administrations, pour des raisons de transparence de la vente, souhaitent vendre leurs biens aux enchères. Cela est le cas, par exemple, des fameux biens immobiliers du Domaine privé de la Ville de Paris. Dans certaines régions, et en particulier à Paris, les Chambres des Notaires organisent un marché immobilier et des séances régulières de ventes.
La publicité de la vente n’est soumise à aucune règle légale, mais le notaire doit organiser la vente de manière à ce que le bien se vende le plus cher possible.
La publicité sera donc effectuée dans la presse, dans les annonces immobilières (souvent avec une mention spéciale), dans les encadrés ou des rubriques spéciales.
Il sera aussi très souvent organisé un affichage dans l’étude du notaire vendeur, et dans la région du bien concerné. Certaines chambres des notaires éditent également des publications vendues par abonnement.
La publicité est donc à la fois importante, mais dispersée.
3°) Les ventes faites par l’administration des Domaines :
La Direction Nationale des Interventions Domaniales dépend de la direction Générale des Impôts. Elle a, entre autres missions, celle de vendre aux enchères tous les biens que toutes les administrations souhaitent vendre. Cela peut aller de lots de chiffons aux avions, en passant par tous les types de matériels ou de véhicules. Et bien entendu des biens immobiliers, de provenances diverses, successions vacantes, biens des administrations ou des ministères.
La publicité est assurée par le Bulletin Officiel d’Annonces des Domaines, publication bi-mensuelle, vendue par abonnement, et très complète. Il est également effectué des affichages dans les Mairies, dans un certain nombre d’administrations et, dans la région parisienne, dans les panneaux spécialisés.
Cette publicité est donc bien centralisée et accessible.
Mais à partir du mois de Janvier 2001, le commissariat des ventes de Lyon sera fermé et ses activités seront confiées au secteur privé pour une durée expérimentale de deux ans. L’acheteur devra donc se documenter par ailleurs pour les ventes de cette région ou lire VLimmo qui les publiera.
En résumé, la publicité des ventes immobilière est effectuée de manière relativement satisfaisante, mais très dispersée. L’acheteur potentiel cherche avant tout un bien répondant à ses besoins et sur un secteur géographique bien déterminé. Peu lui importe que la vente soit effectuée au Tribunal, par un notaire ou par les Domaines (sous réserve quand même des conditions particulières de certains types de ventes).
En créant VLimmo, notre but était de répondre à ce besoin de regroupement. Deux ans plus tard, c'est désormais à nos lecteurs de confirmer que nous l'avons bien atteint.
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