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La vente aux enchères : Bien s'informer pour mieux acheter
L’évocation de « vente aux enchères » fait souvent écho dans l’imaginaire populaire à ces batailles cordiales mais acharnées pour l’acquisition d’un cochon ou d’un cheval, d’un tableau de valeur ou d’un objet rare, auxquelles se livrent les professionnels et les experts d’un domaine donné.
Aujourd’hui, les prix du marché de l’immobilier poussent le particulier à chercher la bonne affaire, et l’option méconnue de la vente aux enchères ne s’impose pas toujours de soi-même. En effet, bien que les enchères soient dites publiques, il faut plus que de la simple bonne volonté et un portefeuille un tant soit peu garni pour faire de réelles affaires dans une vente aux enchères.
Celle-ci relève d’un type différent de la transaction classique, et est souvent accompagnée d’un adjectif qui effraie quelque peu, le terme de « vente judiciaire ». La vente aux enchères, lorsqu’il s’agit d’une vente forcée, se passe en effet généralement dans un tribunal, ou éventuellement à l’étude du notaire s’il s’agit d’une vente volontaire, dite « notariale ». Une bonne information sur le bien qui a relevé l’attention ainsi que sur ses droits et devoirs est cruciale pour réussir un bon achat, mais une fois ces premières démarches effectuées, il est réellement intéressant de se pencher de plus près sur les opportunités offertes par ce système de vente.
1. L’intérêt des ventes aux enchères
Il faut tout d’abord savoir que, pour des raisons de complexité et de disponibilité, les ventes aux enchères sont avant tout le terrain de jeu des marchands de biens, métier consistant à acheter et revendre des biens immobiliers en se servant d’une excellente connaissance des prix du marché, ainsi que des formalités judiciaires indispensables à chaque étape.
D’aucuns diront au vu de ce désavantage qu’il est impossible pour le particulier de réaliser une vraie bonne affaire. Ce sont souvent les dires des marchands de biens eux-mêmes qui ont peu intérêt à la concurrence et il m’a été donné - lors de ma première vente aux enchères - d’assister au rachat par une locataire de son appartement à un prix bien inférieur à celui du marché.
Une règle d’or est de ne pas se laisser emballer par les mises à prix affichées. En effet, celles-ci sont généralement volontairement basses afin d’attirer le plus de gens possible à la vente et de faire monter les prix. Pour un peu que le particulier se donne le temps et la peine d’assister aux visites des biens l’intéressant et d’aller consulter le cahier des charges auprès du Greffe au tribunal, il peut se faire une idée approximative du prix maximal qu’il aimerait investir dans cet achat, en prenant garde d’y inclure les frais préalables (qui comprennent tous les frais qui ont permis de parvenir à la vente, et notamment les frais de publicité et de visite). A ce stade, il est cependant nécessaire de se faire assister d’un guide en la personne d’un avocat.
2. La nécessité d’un avocat
Le recours à un avocat est une obligation légale pour participer à une vente aux enchères. Formalité au premier abord un peu dissuasive, elle s’avère pourtant nécessaire et pas toujours coûteuse.
La complexification du système judiciaire au cours des siècles, et particulièrement en ce qui concerne le domaine de l’immobilier, exige des experts à même de trier les informations et d’effectuer les démarches administratives relativement lourdes du point de vue d’un particulier. L’avocat remplit donc ce double rôle :
· Il guide et conseille le particulier en lui expliquant les étapes nécessaires ou conseillées, -démarches bancaires, visite du bien, consultation et compréhension du cahier des charges relatant de la situation du bien (superficie, constructibilité, amiante, plomb, termites, servitudes, location ou non)-, en l’informant sur les risques de se porter acquéreur (comment libérer un logement occupé, comment revendre rapidement un bien), et en s’assurant de sa solvabilité, sa capacité à payer dans les délais le bien adjugé. Par ailleurs, il fait rédiger à son client un chèque de banque - obligatoire pour porter enchères - dont le montant constitue une estimation des droits d’enregistrement, des émoluments de vente (honoraires tarifés de l’avocat vendeur et de l’avocat adjudicataire) et des frais préalables (frais de publicité et frais de visite entre autres).
· Il effectue les démarches et formalités administratives post-vente, comme régler les droits d’enregistrement, faire publier le jugement d’adjudication à la Conservation des Hypothèques afin de rendre le titre de propriété opposable à tous, veiller à la radiation des inscriptions hypothécaires prises par les créanciers de l’ancien propriétaire et s’assure enfin que le client paye au consignataire les fonds comprenant le prix de vente du bien, les frais préalables et les émoluments de vente.
Il est important de noter que c’est au client de s’entendre avec son avocat sur le montant exigé par ce dernier pour porter enchères. Les honoraires -à la différence des émoluments, qui sont des honoraires tarifés, c’est à dire proportionnels à la vente- sont libres et dépendent par conséquent de l’avocat ; on pourrait à titre d’exemple situer ces honoraires dans une fourchette raisonnable de 100 à 150 euros. D’autre part, certains avocats ne feront pas payer le client si celui-ci ne devient pas adjudicataire, résolvant ainsi le problème de bien des gens rebutés par les frais supplémentaires souvent imprévus de l’avocat. Il est donc important de s’entendre avec son avocat avant de s’engager. Il est à noter aussi que l’achat d’un bien immobilier par le biais plus traditionnel d’une agence immobilière comprend des frais d’agence qui sont souvent supérieurs à 7500 euros. Ainsi, si l’on doit porter enchères cinq ou même dix fois, le montant des honoraires avancés reste très inférieur à celui d’une agence.
3. Bien se renseigner
L’avocat doit veiller à ce que le particulier suive toutes les étapes et démarches nécessaires à l’achat d’un bien. Entre autres, il faut consulter le cahier des charges déposé au Greffe du Tribunal où aura lieu la vente. Ce cahier comprend essentiellement :
. Les conditions de la vente, qui indiquent les devoirs de l’adjudicataire, à savoir payer les droits d’enregistrement, les assurances, les frais de poursuites (ou frais préalables), le prix de vente, et précisent qu’en cas de non respect de ces obligations, le poursuivant, la partie saisie, les créanciers ou toute autre personne intéressée peuvent faire revendre le bien par « folle enchère » (retour à la case départ). La mise à prix fixée par le créancier est mentionnée à la fin des conditions de vente.
. La description du ou des biens ainsi que les règles d’urbanisme auquel répond le bien (par exemple servitudes et règle d’occupation des sols) et des résumés de la situation sanitaire du bien (amiante, plomb, parasites)
. L’existence d’une location ou d’une occupation.
Il est donc très important de bien lire et comprendre le cahier des charges, puisqu’il précise tout ce qu’implique l’achat du bien convoité. Par exemple, il est essentiel de savoir si le bien est occupé, légalement ou non, les conditions pour mettre fin à un bail ou expulser un ancien propriétaire devenu indésirable. Il est également nécessaire de connaître la constructibilité du terrain si l’on désire y effectuer des travaux.
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4. La visite
La deuxième formalité importante est la visite du bien. Dans la plupart des cas, une visite est organisée par la partie poursuivante, c’est à dire l’avocat des créanciers dans un but évident de publicité. La mention d’une visite est souvent apposée sur les annonces légales et les affiches, mais il faut en général appeler l’avocat ou l’huissier concerné pour connaître les dates et heures précises de la visite (parfois précisées sur des sites comme VLimmo).
Dans le cas d’un logement ou terrain libre, la visite, contrôlée par un huissier, se déroule en général dans un intervalle d’une heure où tous les va-et-vient sont permis, au cours duquel les visiteurs -particuliers comme marchands de biens- évaluent eux-mêmes le bien au regard de ce qu’ils auront pu lire dans le cahier des charges, en prenant des photos si désiré. L’huissier est là pour répondre aux questions éventuelles et fournir des informations comme par exemple le montant des frais préalables, ou des charges de copropriété.
Dans le cas d’un logement occupé, la situation est plus complexe. Les visites s’effectuent de manière plus découpée et moins souple afin de déranger le moins possible les occupants, parfois deux par deux en compagnie de l’huissier. Certains logements sont occupés par des locataires qui ne sont pas directement concernés par la saisie -qui implique pour eux uniquement un changement de propriétaire. Certains peuvent présenter des réticences de par la peur de perdre leur location si le nouveau propriétaire ne compte pas renouveler le bail (ce qui requiert des conditions bien précises). Ce genre de visite est donc riche en informations. D’autres logements sont occupés par la personne qui fait l’objet de poursuites et dont le bien va être saisi. Ces situations sont délicates et peuvent rendre une visite difficile matériellement (éventuelle intervention préalable des forces de police sous ordonnance de la préfecture réclamée par l’huissier) comme moralement. Elles permettent néanmoins d’apprécier au mieux la situation : si l’occupant est un homme jeune et célibataire, la procédure d’expulsion a plus de chances d’aboutir que s’il s’agit d’une vieille femme ou d’une mère divorcée avec trois enfants à charge.
5. La vente
Dernière étape, sans doute la plus impressionnante, la vente en elle-même. Elle s’effectue généralement au Tribunal de Grande Instance du département où se trouve le bien (certains départements très étendus comme la Seine et Marne peuvent avoir plusieurs TGI).
Le tribunal est composé d’un juge, d’un greffier et d’un huissier. La vente se déroule selon une discipline assez stricte et un mécanisme presque trop bien rôdé où le novice se perd facilement. Chaque vente ne dure en moyenne pas plus de dix minutes et suit un rituel fort ancien.
Il n’est pas rare qu’à cause de certains incidents entre les parties saisies et poursuivantes, la vente soit repoussée ; le juge l’annonce alors en début de séance.
Celui-ci donne la désignation du bien, rappelle les frais préalables et la mise à prix ainsi que le montant minimum des enchères, et ordonne l’allumage des feux, constitués par trois bougies. Le système des bougies -très ancien- est par ailleurs un peu déroutant pour le profane. Ce qu’il faut retenir, c’est que le bien est adjugé au plus offrant si personne n’a surenchéri au bout du troisième feu.
Si personne ne se présente, c’est le créancier poursuivant qui est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix.
Dans les deux jours suivant l’adjudication, le greffe rédige un avis affiché dans les locaux du tribunal qui mentionne la description sommaire de l’immeuble, le prix de la vente, les frais taxés (frais préalables vérifiés par le juge) ainsi que l’indication qu’une surenchère est possible dans les dix jours.
Cette surenchère doit être supérieure de 10% au prix de vente et ne peut être portée que par un avocat. Si personne ne se montre intéressé au bout de dix jours, l’adjudication est déclarée définitive. Il reste alors trente jours à l’adjudicataire pour payer les frais préalables, les émoluments de vente et les droits d’enregistrement (que l’avocat paye avec le chèque de banque), et trois mois pour payer le prix de vente en rédigeant un chèque à l’ordre du consignataire (le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats).
Reste pour l’avocat de l’adjudicataire à publier le jugement d’adjudication à la Conservation des Hypothèques.
Ca y est, vous êtes propriétaires.
6. Les frais engagés en bref
Au total, l’adjudicataire a à sa charge :
- Les honoraires d’avocat qui porte enchères
- Le prix de vente
- Les frais préalables et les émoluments de vente qui viennent s’ajouter au prix de vente
- La publication du jugement d’adjudication à la Conservation des Hypothèques, qui va de 150 à 250 euros
- Les droits d’enregistrement qui représentent environ 5% du prix de vente (frais préalables non-inclus)
Faire une affaire aux enchères tient à un élément essentiel trop souvent négligé : lors de l’estimation du budget que l’on désire investir dans un achat, il ne faut surtout pas oublier d’inclure tous les frais annexes au prix de vente qui sont résumés ci-dessus, afin d’établir un budget global fidèle au budget original.
Il est en outre important de rappeler que l’ensemble des frais annexes constitue rarement l’équivalent des commissions perçues par les agences immobilières.
Dans ce processus très réglementé, le hasard et la chance gardent un rôle à jouer, (marchands de bien peu intéressés, peu de concurrence), qui peut en partie déterminer l’âpreté de la bataille et donc le montant final des enchères.
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